房贷趋紧优惠“停摆” 二套房贷价高三套停贷

　　持续走高的利率水平，逐步提升的首付成数，越来越长的放款周期……对于购房者来说，置业计划可能因此搁置；对于银行来说，房贷业务也有渐入冷宫之势。

　　根据某机构上周发布的全国房地产行业报告显示，7月份，全国的住宅销售额环比下降30%，个人按揭贷款连续5个月出现负增长，1~7月该类贷款累计发放4896亿元，同比下降5.1%。

　　也许很多购房者依旧在期待着政策的放松，然而进入8月，一系列冰冷的事实却让这样的期待再度降温——在北京，中国银行、工商银行等“五大行”全面取消了首套房贷优惠利率；在天津，包括国有银行、股份制银行在内的绝大部分银行均已设定了“基准上浮10%”的二套房贷利率下限；在重庆，申请三套房贷已是希望渺茫；在上海，不少银行的房贷业务暂时进入了“封冻期”。

　　“首套”难觅利率优惠

　　“刚刚接到总行的通知，首套房贷的首付比例不能低于30%，取消一切折扣利率。”建设银行北京分行个贷部人士介绍说。而在此之前，虽然已经有不少银行相继减小了优惠力度，但对于购房者来说，理论上还是存在申请到折扣利率的可能性。而如今的一纸通知，无疑将这最后一丝希望彻底抹杀。

　　“这几个月以来，从8.5折到9折，9.1折，9.5折，9.6折，可执行的折扣越来越小，其实我们也很无奈，现在资金太紧了。”前述人士坦言。而除了建设银行方面，近日包括中国银行、农业银行等在内的多家大型商业银行也陆续调整了首套房的贷款政策，有的已经将首付比例已上调至四成，利率为基准利率上浮5%-10%。

　　对此，合富置业首席市场分析师龙斌表示，“从市场的实际操作来看，以往部分银行提高首套房贷的首付比例和利率水平都是根据自身的资金情况来确定的，同一银行在不同地区执行的标准也会有所差异。但现在的变化是从各家银行的总行层面统一下达的，预计会对未来的交易量产生一定影响，对于首次置业者，这将是不小的打击。”

　　而据了解，这样的变化调整主要是基于盈利能力的考虑。“执行优惠利率的时候，房贷业务就根本挣不到钱，甚至无法覆盖成本，贷款业务都会偏向高利率、高收益的品种，况且现在额度有限，取消优惠也是势在必行。”某上市股份制银行个金部人士如是谈道。

　　此外，与以往不同的是，本次调整之后，很多“优质”客户、“重点”客户也很难再享受“特殊”待遇。“现在的规定是如果确实遇到特殊情况需要利率折扣的，要逐层上报至分行、总行，这也就意味着，拿到‘优惠’几乎不可能了，而且逐层审批也需要较长的时间，意义就不大了。”前述建设银行人士坦言。据了解，作为一种营销手段，此前不少银行会保留部分“优惠利率”的额度以维护“重点”客户。

　　“二套”价高 “三套”停贷

　　相比首套房贷，二套房（及以上）贷款政策的变化则让很多想改善住房条件的人望尘莫及。据了解，虽然目前各家银行对于二套房贷的首付比例依然维持在六成的水平，然而贷款利率却呈现了飙升的趋势。“原则上二套房贷的利率是不低于基准利率的1.1倍，但这只是下限，现在的情况是已经很难申请到这个利率水平的贷款了，很多银行上浮到了20%，甚至30%，其实就是银行的额度越紧，上浮的比例就越多。”某股份制银行天津分行零售业务人士介绍说。

　　从监管规定来看，对于二套房贷的利率水平尚无“封顶”，在具体的操作中，各家银行也都会依据自身的情况与客户商议，通常来说，一些地方性银行的异地分行执行的利率水平相对较高，因为其资金成本、人员成本以及经营上的各项开支要高于其他类型的银行。

　　其实，尽管银行方面没有暂停二套房贷之意，但是六成的首付比例以及如此高的贷款利率已经将很多人“拒之门外”。以上海为例，不少银行的房贷业务暂时进入了“封冻期”。据业内人士透露，很多年初的申请到现在还没有批下来，有些银行则以可用额度有限为由，拒绝接受新的贷款申请，加之目前很多银行的规定是首套房的贷款审批要优先于二套房，放款已变成遥遥无期的等待。

　　而在三套房贷款方面，银监会在去年已经要求对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，随着“限购令”逐渐蔓延至二、三线城市，“三套房贷”的说法也正在走向名存实亡。

　　误伤了谁

　　毋庸置疑的是，今年以来持续收紧的房贷政策对楼市调控已经收到了效果。以重庆为例，根据人民银行重庆营管部发布的数据，截至6月末，重庆市商业性个人住房贷款余额2301.38亿元，比2010年末及5月末分别下降12.89和3.1个百分点，个人住房贷款增速持续回落。

　　然而，在业内专家看来，某些贷款政策或有误伤“刚需”之嫌。“由于银行的资金紧张，为了平衡供求关系而提高首付比例是可以被认可的，但是在利率方面做文章是有背国家宏观调控精神的，因为对于首次置业的需求是应该给予支持与鼓励的。”龙斌表示说。

　　在龙斌看来，如果收紧的房贷政策一直持续下去，会对后续交易产生不小的影响，但是目前的紧缩政策如果和外围的经济还有通胀水平比较起来，基本上已经到顶了，未来应该会根据经济形势而有所放松，房贷政策也可能会逐渐地恢复到比较正常的状态。

　　对此，上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭也曾表示，从理论上分析，目前的个人住房贷款政策是一种接近完美的差别化房贷政策，有“保”有压。不过，政策的执行情况很大程度上取决于信贷环境。目前银行的信贷额度非常紧张，既没有很多额度可以放贷给第一套、第二套的购房人，也不愿严格按照央行和银监会的首付与利率要求放贷，商业银行追逐商业利益无可厚非，然而，自住需求被误伤，这是政府必须要考虑的事。