商业地产投资 价值运营能力比地段更重要

　　面对众多的地产项目及产品类型，投资者将如何出手，才能真正实现资产避险以及投资的保值增值，商业地产论坛上许多精英不谋而合地给出了一条最重要的忠告：投资商铺，光看地段还不行，还要看项目的运营管理能力。

　　老商圈看地段，新商圈看运营

　　商业地产投资论坛上，各路精英唇枪舌剑，凭借多年的项目开发、运作经验，对商业地产未来的发展趋势、价值以及产品进行了从宏观到微观的全面探讨。

　　自2003年由谷埠街国际商城、新时代商业港、温州商贸城、江南新天地等项目掀起第一波商业地产浪潮后，2011年下半年，柳州将再度出现大体量商业地产项目集中上市的情形，第二波商业地产浪潮正在积聚能量、准备发起冲击。对于因住宅限购而无从出手的投资者而言，这无疑是“关上了一扇门，打开了一扇窗”，新的投资机会摆在了面前。然而在柳州，五星商圈的成功，给了许多投资者一个天然的选铺模板，投资商铺要挣钱就得选这样的黄金地段商铺。然而，只要地段好，铺面就一定具有很强的保值增值能力吗？

　　在五星商圈内同样也有反面例子。某些商厦里，除了沿街铺面正常经营外，内街及二、三层商铺却门可罗雀。同样的黄金地段上，不同铺面租金及铺面增值的幅度也有差距，这些正是由项目的运营管理能力所决定的。

　　对此，柳州本昌房地产开发有限公司总经理陈真分析：“五星商圈有着上百年的沉淀，已经形成了一个自动生产价值的系统，就像一个‘永动机’，你把什么东西放到里边都会跟随这个系统自动运转起来，因此在这里做什么都是对的。但是对于缺乏沉淀的新商圈而言，项目的运营能力才是决定商铺未来保值增值能力的关键”。广西恒通房地产发展有限公司总经理杨涌借用一位投资者的比喻阐述了相同的道理：“买住宅就像谈恋爱，要看房子漂不漂亮，有没有感觉，但是投资商铺就是一场赤裸裸的生意，要看这个铺能为你赚钱的砝码有些什么，项目的规划能不能支撑，配套跟不跟得上，运营能力够不够强，这些因素才是影响商铺能否为你赚钱的因素，而不是那些冠冕堂皇的东西。”柳州盛天房地产开发有限公司副总经理高生也以广州成功运营的商业项目为例，提出自己的论点：“在广州运营成功的商业项目，开发商都不销售铺面，而是统一招商、运营，这样的项目比那些零散出售、无法统一经营的项目显示出更强增值能力，因此建议只要开发商的实力允许，商铺应当只租不卖，统一经营或是引进专业的运营管理公司，通过整体的、有系统的‘养商’，实现商铺价值的最大化，这是对社会、对所在商圈和投资者负责的态度。”

　　商业地产的拐点：提升后期服务

　　面对商业地产即将到来的发展新契机，投资论坛上各位精英们，显示出更多的不是躁动和兴奋，而是更审慎和理性的反思和判断。

　　大家看到的不仅仅是因住宅限购而给商业地产带来的一个机会拐点，而是商业地产经过近十年的发展，面临的一个挑战拐点：如何提升后期服务和管理。后期服务能够达到一个新的水平和阶段，才意味着柳州商业地产发展真正进入一个新的时期。

　　柳州壹嘉房地产策划咨询有限公司项目经理黄宁林表示：“红星美凯龙进入柳州，给了柳州商业地产一个很好的启示，为什么在这个地段位置上，许多运营者都失败了，而红星美凯龙却成功了，这都与运营能力有关，与后期管理服务有关。如何提升后期管理服务，才是各个商业地产项目需要面临的拐点。”柳州本昌房地产开发有限公司总经理陈真也根据自己运营商业地产项目多年经验介绍：“当年我们经营柳州市赏石市场时，因为地段位置的特殊性，许多商家排斥进来，但是我们把这里经营奇石所需的所有配套都做齐了，把服务做上去，通过运营的手段，现在这个市场已经成为全国最大的奇石市场，这个亲身经历的例子说明商业的核心价值是靠运营，运营产生价值。”