房企转战商业地产挑战大：资金压力及短期收益是难题

　　在楼市调控力度不断加码以及货币紧缩等的叠加效应影响下，商业地产却逆市走热。截至目前，包括“万保招金”均已披露2011年发展计划及行业展望，谨慎扩张土地储备、转战商业地产成为部分房企的战略选择之一。而阳光新业、宝龙地产均表态，坚持商业地产为主营业务，世茂股份(600823,股吧)、龙湖地产则继续以商业地产为主营业务之一。对于更多住宅开发商来说，面临的问题并不比转型本身更简单。

　　开发企业面临两大转型模式

　　在大量开发商转型商业地产的当下，逐渐形成了两种转型模式：销售型与持有型。“销售型模式照搬了住宅开发的老套路，饱受非议。但在银根收紧的情况下，快速回笼资金对企业尤其重要，可如果仅是商业地产项目开发，缺乏相应的运营管理能力，很难说是一个合格的商业地产开发商。”某业内人士说。

　　而作为国际商业地产的主流模式的持有型，正逐渐被国内商业地产开发商接受，得到了包括万达、阳光新业、华润等的青睐。根据相关调查数据显示，目前在北上广深，有超过70%的商业项目为持有型物业。“商业物业的价值在于运营，真正的利润点是通过长期持有经营获得的。但对于转为持有型的开发商而言，运营的困难远要比‘销售型’多得多。”

　　资金压力和短期收益下滑是难题

　　业内人士总结说，持有型商业模式将面临资金压力大、短期收益下滑、专业团队培养、客户关系建立、运营艰难等五大难题。

　　“一个商业项目投入资金少则几亿元、多则十几亿元，要压几年甚至十几年，这对企业的压力非常大。”据阳光新业副总裁杨宁介绍，从目前国内的租金水平看，一个商业项目要收回成本，需要8-11年的时间。相比销售型的快进快出，持有型的首要难题就是资金压力。尤其是目前市场受调控政策、银根紧缩影响，资金问题几乎是所有开发商的共同难题。

　　而短期收益下滑，则是另外一个“痛处”。“随着业务结构的调整，原先的住宅开发商必然会减少销售型物业的投入。而随着这一短期高收益业务的萎缩，企业财务报表必然会随之变化。”某业内人士声称，传统住宅开发商在调整业务结构的同时，须承受短期收益下滑的阵痛。“对于注重报表的上市公司而言，这是转型时最大的纠结。”他说，“此外，转型中传统业务人才的流失，和新业务人才的缺乏，是困扰当下转型开发商的又一大难题。一般来说，一支商业管理团队的组建、磨合、成熟，需要2-3年的时间。”

　　客户关系建立与定位同样是考验

　　是否能找到长期、优质的合作伙伴，这也是住宅地产企业转型商业地产能否取得长期成功的关键所在。例如，在许多万达广场，都能看到索菲特酒店；在阳光新业的商业物业，都能看到诸如华堂、家乐福、沃尔玛等零售商家。稳定而优质的客户资源保证了商业项目在立项之初就提前完成了招商，有利于业务的复制和扩张。但商户的开发拓展，需要长期的时间沉淀。

　　“每家商户都有自己独特的需求和发展战略。例如像华堂、家乐福、沃尔玛等大型零售企业，对商场规划都有严格要求。我们许多的建筑，都是为合作定制的。” 杨宁介绍，商业地产开发商需要与多家合作伙伴建立长期稳定联系，才能有更大的回旋余地。

　　对转型的开发商来说，即使引进了各商业形态的合作伙伴，后期运营也是每天要面对的难题。杨宁认为，商业地产的运营将困绕每一个转型开发商，并决定于物业设计之初。华贸中心的开发商国华置业董事长房超也有同样观点，他表示，每栋商业物业做酒店还是商场，商场每一个楼层经营什么，到招商时才想起就来不及了。

　　“转型商业地产短期内付出一定代价不可避免。如能坚持，这些代价都是值得的。经历成长的阵痛，5年之内必将有一批有实力的商业地产开发商实现快速扩张。”某业内人士说。