鄂尔多斯康巴什区房价6年涨6倍 入住率不足3成

  再探鬼城：鄂尔多斯的非典型样本
　　9月4日晚8点半，《记者驱车驶入鄂尔多斯康巴什新区。这里曾被美国《时代》周刊称作建筑豪华、却无人居住的“鬼城”。而此时，康巴什所有的照明设备都被打开，整个市区恍若白昼。
　　然而，这却无法掩饰康巴什的空洞。记者在探访中发现，除了康城·康景苑、金信翰林苑这两个最早入住的小区外，其他多数小区亮灯率不足30%，鼎盛富丽华小区基本处于全黑状态，华莹新城基本看不见人走动。即使白天的康巴什也只能见到稀少的车辆和行人，与东胜区的繁华相差甚远。
　　但康巴什还在一如既往地盖房子，大兴土木。记者走访了几个在售楼盘，售价竟高过万元，而且无人问津。
　　同样的事情也发生在东胜区。鄂尔多斯的房价6年大概上涨了6倍，单价和涨幅均超过了一线城市。接受本报记者采访的不管是市民百姓还是专家学者，都在抱怨房价太高。而在供过于求和房地产调控的大背景下，更多的人选择了观望。以往开盘即销售一空的现象已成往事。
　　房地产泡沫风险在聚集。楼市遇冷，开发商资金吃紧，民间借贷利率大幅攀升，房地产投资又缺乏有效的退出途径。数据显示，2010年，鄂尔多斯市一手房每年成交几百万平方米，而二手房成交面积仅有17万平方米，市场上的二手房中介非常稀少，鄂尔多斯人对当地房地产的投资几乎没有退出的途径。
　　越吹越大的泡泡
　　驱车行驶在鄂尔多斯市区，到处都是新建和在建的楼房，经常能看到混凝土、起重车奔驰在马路上。
　　“鄂尔多斯房地产已经狂奔了5年！”随行的鄂尔多斯住房交易组委会常务秘书长张建平告诉记者。
　　张建平注意到，2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价还仅为每平方米1000元左右，2006年就涨到1800元，2007年更是升至3000元。2008年楼市有个短暂的下行，但2009年以后，鄂尔多斯楼市再度复兴，现在康巴什新区房价已经达到6000元，东胜区则直逼七八千元高位。
　　“鄂尔多斯房地产是从2006年开始爆发的。”蒙商投资集团总裁撖小刚回忆说，“那时大家疯了似的去抢房，凌晨一两点就去排队等着拿号，而且好多人都是一口气买好几套。”
　　天津高和股权投资基金有限公司的调研显示，2010年，鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已在7000元/平方米以上，其中一些高端住宅项目的售价已突破2万元/平方米，逼近北京、上海。
　　记者走访了鄂尔多斯的多个楼盘，也证实了这一点。位于鄂托克街上的国悦城，是2012年底才能交房的期房，售价已经超过了每平方米1万元，而其附近的老小区怡景家园，2007年还只有3000元每平方米，但现在已经超过8000多元了，涨幅快到3倍。这还只是普通楼盘，伊泰华府世家、星河湾等几个高端楼盘均超过2.2万元每平方米。
　　泡沫的形成
　　鄂尔多斯房地产的繁荣，离不开煤炭和民间资本。
　　“煤炭业务是鄂尔多斯很多房地产企业的现金奶牛。”撖小刚说，在鄂尔多斯，一个再大的企业，现金流的主要来源之一都是煤炭产业。
　　同时经营房地产和煤炭两个业务板块的伊泰集团也是如此。该公司财报显示，2011年中期，其煤炭占整个业务利润比例的95%以上，毛利率高达62%，这为其房地产板块提供了充裕的现金流支撑。
　　据房地产业界人士介绍，2003年之后，伴随着鄂尔多斯煤炭开采高潮的到来，资本迅速向房地产涌入。
　　“煤炭资源价格的上涨帮助鄂尔多斯积累了原始资本，同时也是因为煤炭储备丰富，形形色色的社会资本又对鄂尔多斯青睐有加，后来煤改和产业转型，一部分资本从煤炭领域被挤出又进入了房地产行业。”8月31日，鄂尔多斯市煤炭局办公室主任郝建军接受本报记者采访时表示。
　　此外，房地产更是与民间高利贷相互倚重，成为彼此的助推器。撖小刚说，一个房地产项目通常40%到50%的资金来自民间资本，有的甚至一个楼盘的所有资金都来自民间。
　　另一方面，鄂尔多斯楼市能如此火爆，也是因为当地人靠煤暴富之后，没有找到比房地产更好的投资渠道。
　　“康巴什新区房子卖得快，是因为鄂尔多斯人开始以投资心理来买房，而非自住。”一位当地房地产业界人士对记者说。
　　繁荣的代价
　　不过，鄂尔多斯的房价今年以来出现了滞涨，观望的人也越来越多。
　　记者走访国悦城、炜业地产的时代项目，售楼人员与记者交谈的30多分钟内却无一人来询价。
　　9月4日，时代项目的负责人杜总经理向本报记者坦言，“现在卖不动了”，其中一个重要的原因是政府的限贷政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不给贷款。据星河湾的周伟介绍，鄂尔多斯人贷款是习惯，有钱没钱都贷款，然后放贷或投资，大量贷款就是这样流进楼市的，现在也有一些人把钱压在项目里拿不出来。
　　据知情人士透露，鄂尔多斯市政府门前经常有人状告开发商讨薪，而开发商携款潜逃的传闻最近也时有发生。
　　而房地产调控还在升级，从限贷政策到“一房一价”的限价政策，此前有传闻称，要在今年8月底实行限购，但至今没有公布，这让开发商暂时松了一口气，因为鄂尔多斯人均房产三四套，如限购则掐到了命门。
　　但这还不是最重要的。重要的是，鄂尔多斯还随处可见耗资数亿、数十亿打造的豪华新城和高档小区，按照目前房地产开发的速度，再过几年当地人将至少拥有人均10套以上的房子。前述杜总说，目前楼市严重供过于求，房子建得太多了。
　　撖小刚深为鄂尔多斯的房地产业感到担忧，“房价、房租越来越高，推高了居住的整个生活成本，很多人不愿意来鄂尔多斯工作了。现在全市人口160多万，东胜和康巴什中心区的流动人口有50万，而且这个数字还在萎缩，哪儿来的那么多刚性需求？”
　　然而，众多民间资本还在向房地产涌入，泡沫风险不容小觑。“这些资本的来源遍及全国，包头、呼和浩特、北京、温州的热钱都流向了这里。但是外地人大部分都是投机者，稍有风吹草动就马上撤资，但后面跟着的本地人，就很难及时抽身了。”撖小刚警示说。