战略布局是地产商致胜的根本秘诀

  新“国5条”将限购范围扩大至二三线城市，开发商们纷纷思考应对之策。在调控加码之际，部分二三线城市房价却依然“顽强”上涨。对此现象，秦皇岛金盛达房地产开发有限公司董事长马东升先生告诉记者，这些“部分城市”，除没有实行限购之外，原因大致赖于“诱涨”、“追涨”、“助涨”几大因素。近年来，国务院批复十多个国家级区域发展规划，这成为一些城市楼市持续升温的重要题材，这是“诱涨”；一些原本房价基数较低的城市房价急起直追，这是“追涨”；借助限购令变做促销令和原本的刚性需求挤出的市场需求，则是“助涨”。限购不退反进,源于楼市依然不灭的疯狂“基因”。
　 无疑，“限购——有效、不限购——快涨”,是这次限购令扩容深化的直接原因。
  马东升董事长认为，实行限购政策，当然就是要防止房价过快增长，从效果上看肯定是能够限住一部分炒房的，但就像打退烧针，把烧退了肯定也会杀掉一部分白血球，免疫力会受一些影响，我们现在限购、限贷肯定使一些真正的刚性需求也受到一定的影响。尤其是二三线城市限购会对开发商造成很大影响，尤其是对中小型开发商，会是致命的。一方面，让小型开发商失去客源，对销售造成影响。另一方面，因销售资金回拢慢，将会使开发进度受阻。开发商现在能做的只有快速出货、快速销售，这是躲避二三线城市限购的唯一选择。所以，即将出台“限购令”的二三线城市，短期内成交量或会出现暴涨现象。
 

  必须明白，房地产产品具有居住和投资的两个基本属性。房地产产品和其他一般消费品比较,还有一个重要特点,它在一定条件下,在一部分消费人群中又具一定公益的性质。因此，政府和开发商之间要有一定的分工。一块由市场来解决,一块由政府负责保障。目前的现实状况是，这两块市场我们国家还没有完全形成,导致了两块市场紊乱。这一点要学习新加坡的经验,百分之九十的保障性住房由政府来管,百分之十市场完全放开。这样方能根本解决房价问题。
　马东升董事长指出，由于中国广大的二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段,有着不同的市场结构,限购政策不应采取一刀切的做法。对于一些本地投资需求占比较高的城市应尽快出台“限购”的政策，对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行“限购”，一些因大城市“限购”而挤出到周边城市的自住需求应该采取鼓励的政策，或者可以选择限价等抑制投资投机的措施达到限购的目的。

  马东升董事长以其专业眼光向记者介绍，全世界的房地产开发模式大致分为两种。一种是美国模式:基金公司负责出钱、买地,建筑公司负责建设、销售;另一种模式则是我国的开发商负责融资、拿地、建设、销售等所有工作。单就后者的副作用而言，漫长的生产周期,不仅极大地增加了开发商的资金风险和负担,也消耗了他们的精力,使他们无力增加开发量。但其实如今的政策对大企业和很多小企业其实没有大众想象的那么可怕。常年有项目在做的企业其实不到40%，这其中各企业发展的状态也不同，与国外的破产机制不同，在国内，如果对发展不利只要将发展步骤放缓即可，因此，不会有很多公司垮台，一些小的企业，他们一直的状态其实只是“活着”，对整个市场没有根本影响。一旦限购政策铺开到二三线城市，开发商只有顺应形势，转而借鉴一线城市限购后的市场经验，更加积极地调整策略。

  马东升董事长告诉记者，许多开发商当下面临的难题,涉及生存战略层面的重新梳理。在这方面，开发商应该考虑以下几个因素：

　   首先，在楼市供求关系即将逆转的情况下，造好房子、造性价比更高的房子，这是企业通过练内功进而适应市场变化的根本；其次，公司也要进行必要的转型，在住宅产品之外，更多涉足综合性物业，增加商业地产比重，提升房源价值以争取更多“房票”；同时，房地产公司要站在地方政府的高度，去研究区域经济与社会发展的定位与布局，从中找到房地产开发的位置。应当有一种长远的追求，也就是要与二、三、四线城市共同成长。必须记住，只有创造城市价值，房地产公司的产品与服务才有价值，有这样的追求与高度，地方政府才会欢迎你；第四是改变经营方式的产业链战略。所谓产业价值链，是不同公司为了共同目标而形成的融合。房地产公司是这根链条上的整合者，就应当把这种整合上升到战略联盟的高度，不要去打压供应商，更不要去打压合作者，而是为了共同的目标结成共同体，降低交易成本。在这方面，中国的房地产公司，无论是大到千亿级别，还是小到一两亿的小项目公司，做得很不够。结果是，到处是浪费和相互算计，这种脆弱的产业链是无法抗衡产业危机的。
     马东升董事长强调，目前大的经济环境并不缺钱，房地产公司也不应当缺钱，缺的是让资本安全的管理体系与品牌体系，缺的是对区域发展负责的战略高度。他对房地产公司管理层的建议是，在二、三、四线城市的发展问题上，真正的敌人并不是业绩，而是我们的思维方式。
  　鉴此，马东升董事长建言，对于企业发展，一定要拥有符合自身特点的战略政策，要寻找合适的市场定位，拥有局部市场优势，一定要知道自己的终极方向，企业要找到自己的井冈山，要有自己的根据地，踏踏实实地走，不能打一枪换一个地方。一个企业要立于不败之地，一定要有其过人之处，要拥有好的品质体现，创造企业的优势，当然还要拥有务实、坚韧、不怕失败、勇于开拓的精神，譬如我们集团公司不但在秦皇岛、也在北京、天津、石家庄、内蒙开发房地产项目，也兼及建筑装饰、建材批发、宾馆服务、物业管理、矿业探采等采矿项目，这就给企业创造了游刃有余的空间。
   　概括而言，马东升董事长认为在后调控时代，地产商的四大发展策略，一是规模化发展，追求市场占有率。二是跨区域发展，考虑全国战略布局。三是品牌化发展，灵活化转型。四是多元化融资，逢低并购弱势企业。不要把宏观调控视作是凄风冷雨，应看作这是一个难得的历史性发展机遇，从而重新进行战略布局，这就是地产商致胜的根本秘诀。