中国房地产还有15年增长期？

　　[提要]调控的高压之下，房地产行业发展前景究竟如何？今明两年，短期市场又会发生什么样的变化？本期《观点地产》邀请了两位专家进行话题探讨。

        观点地产

        刘晓光观点

        现下，楼市正面临史无前例的严厉调控，房地产业发展如同雾里看花，前景难以捉摸，但首创集团[简介 最新动态]总经理刘晓光日前表示，尽管调控深入，但房地产行业仍然是中国最大的行业之一，未来至少还有15年的快速成长期。13亿人口的消费离不开它，它也同时带动了五六十个衍生行业。

        他认为，在房地产业的成长过程中，该行业会面临两方面调整：一是利润率的调整，不会再有暴利了，将慢慢回归到稳健的利润率上。第二是结构调整，房地产不是一味地盖住宅，而是产业、住宅同步发展。

        调控的高压之下，房地产行业发展前景究竟如何？今明两年，短期市场又会发生什么样的变化？本期《观点地产》邀请了两位专家进行话题探讨。

        房地产业还有较大发展空间

        南京中原地产事业部总经理俞小敏

        城市化进程还在进行中，需求旺盛依旧，个人预测未来10年甚至20年，房地产业仍有较大发展空间。”

        调控在持续收紧，未来比较长的一段时间内，房地产调控之手都不会松，宏观调控将成为常态，抑制房价过快增长是未来长期目标，但控制房价增速不等同于大面积降价。

        开发商会走过一个比较“纠结”的阶段，一些当时想趁着牛市进来挖一勺子就走的小型房企，因为开发能力、资金能力欠缺，受调控冲击会尤为明显。一些实力不够的开发企业会慢慢退出行业舞台。唱主角的一定是品牌企业。

        调控下，行业也在盘整，未来房地产行业会更规范，开发水平也会更高。但房子作为固定资产，本身还具有比较高的保值性和增值性，再加上城市化进程还在进行中，无论是首置还是改善甚至是投资，需求旺盛依旧，因此，个人预测，未来10年甚至20年，房地产业仍有较大发展空间。

        政策调控的表象是控制房价过快增长，实质是要打压房地产暴利，使其维持合理的利润率。数据显示，2011年上半年，房地产行业实现净利润233.15亿元，同比增长14.19%，利润增速低于预期。数据充分说明，为时近一年半的持续调控已起到了作用。但房地产行业并不是因此骤冷，而是回归良性发展。波折不是今年的独特现象，房地产在过去10年的发展中，一直是在曲线中前行。

        就目前南京楼市而言，个人推荐刚需客户可以入手两江板块的房源，因为这两个板块供应量大，价格敏感，已经出现一些降价促销楼盘，现在正是性价比比较合适的时期，有需求的购房者可以行动了。

        当然今明两年内，楼盘价格出现波动很正常，但如果有个盘房价猛降就要警惕了，大幅降价要留心个别小型房企出货跑路，撤离行业。总而言之，购房者要以平常心去看待房价的小幅震荡。

        楼市前景不以房价涨跌为判断

        银城地产市场营销部经理王政

        房地产的发展前景不能一味地凭房价的涨跌来判断，而是要以购房者的需求来评判，未来行业的发展潜力依然很大。”

        个人认为，房地产的发展前景不能一味地凭房价的涨跌来判断，而是要以购房者的需求来评判。除了首次置业，现在，升级换代的需求业已集中出现。早期开发的房子品质相对较低，小区环境、物业管理欠缺，而且之前置业的购房者也有扩大居住空间、改善居住质量的需求。目前的置业需求中不只是首次置业算刚需，一大批改善性置业的购房者，他们的置业需求也是刚性的，所以行业本身发展潜力还是很大的。

        银城地产在售的新盘银城聚泽园是典型的改善性物业，从客户分析来看，改善性置业的客户占到8成以上，而且基本都是买来自住的。虽然房子只有500多套，但累计现场到访客户已达5000人，有2000位客户留下了联系资料，表示有购买需求，这充分说明改善需求在楼市中大量存在。

        虽然房地产的需求不减，但暴利时代确已远离。今年土地市场表现平淡，甚至出现流拍现象就是很好的佐证。以前拿地就能赚钱，现在土地实行招拍挂制度，地价预期高，有的拿了地都不敢开工。在2009年市场亢奋时拿的土地，目前仍有未开发的。高成本之下，开发商的压力真的很大，行业利润率已经开始大幅下滑。

        因为存在大量的改善性需求，加上城市移民仍在继续，房地产业中期发展仍是向上的态势。但短期来看，在目前加大调控的市场环境下，开发商的预期在降，开盘调低房价开始集中出现。

        但无论调控如何，开发商需要有合理收益率，一般不会做亏本的买卖，因为成本因素，房价的大起大落很难出现。一些让利幅度大的楼盘，是因为开发周期长，之前销售中就已经提前实现部分利润，所以现在才有了让利的空间。而新近开发的楼盘，别指望价格会低很多。