楼市调控加码 业内人士称三季度房价将迎拐点

　　限购令首发大半年后，房地产市场调控成效初显，但部分城市房价上涨压力仍然很大。那么对于限购政策来说，是将适度放宽，还是将继续从严？

　　就在市场预期前景不明的时候，7月12日的国务院常务会议明确指出：调控方向不动摇，调控力度不放松。并明确提出，限购范围有必要扩大到房价上涨过快的二、三线城市。

　　房地产市场波澜再起。

　　楼市调控缘何再次加码？

　　首发于京、沪、穗、深等一线城市的“限购令”，与其他“组合拳”形成合力，使楼市迅速降温。

　　7月21日，河北廊坊继香河县之后启动楼市限价，规定新建普通商品房价格最高不得超过9000元/平米，首开二、三线城市限价先河。

　　最新出炉的6月份70个大中城市房价指数显示，在持续调控了一年多后，全国楼市房价涨幅过快的局面已得到基本控制。70个城市新建商品房价格环比上涨了0.1%，涨幅缩小了0.06个百分点。这是房价涨幅在4月份小幅扩大后，连续两个月持续收窄。

　　但是，在全国房价涨幅得到明显遏制的同时，尚未限购或限购执行不严的二、三线城市已取代京沪穗等一线城市，成为领涨全国楼市的主力。6月，诸如南昌、乌鲁木齐、长沙、洛阳、丹东等城市房价同比涨幅均超过8%。

　　“从今年春节开始上涨，潍坊房价至今涨幅超过20%。近几个月平均每天都有将近100套左右的新房签约销售。目前潍坊均价超过5000元/平方米的楼盘已达20个，高价盘不断涌现，房价不断创新高。”山东潍坊某房产中介公司的负责人告诉记者。

　　“在一线城市几乎全面限购的情况下，二、三线城市成为楼市调控的‘洼地’。包括改善性、投资性、刚性需求在内的多重购买力开始向二、三线城市转移。”社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞分析，全国70个大中城市中，仍有44个城市新建商品房价格呈环比上涨趋势，显示大多数城市房价继续上涨的局面仍没有根本改观，因此有必要进一步强化宏观调控的效果。

　　由于担心住房成交量下降过快影响经济，近一段时期，少数地方有了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。国家统计局发布的数据显示，6月全国商品房的成交量环比增长四成多。杨红旭表示，成交回升的原因有两个：一是很多开发商憋不住了，推盘量大增；二是价格有所松动，以价换量。

　　销售反弹往往是价格反弹的前兆，这也让很多市场人士解读为“限购”逐渐失效的信号。选择在这个时候将“限购”升级加码，一方面是督促地方政府从严执行、不得放松；更重要的是，围堵从一线城市挤出的投资资金，防止房价上涨过快的情况在二、三线城市重演。

　　牛凤瑞认为，在当前通胀压力较大的情况下，要遏制通胀防止经济过热，就必须限制固定资产投资增速，而限制地产业投资是其中的重要领域，包括土地限批、资金限贷，都是出于这种考虑。从这个意义上说，限购令不是仅仅针对房地产的，也是针对整个宏观调控的通盘考虑。

　　“限购”能走多远？

　　某外企海归高层，非京籍人士，苦于尚未攒够五年纳税记录，只得将购房计划搁置；其好友却恰好相反，手中三套房产，“想卖一套，知道卖了就不能再买，只好放弃。”

　　北京链家地产某分店店长向记者描述：“以前房子想买几套就买几套，现在销售量明显下降。以前房价几乎每天都在变，这个月8000元一平方米，下个月可能就是一两万元，很多人借钱也要买房，为赚中间的差价；现在买房的多为刚性需求，投机成分已经很少了。限购后不会出现今明两天房价大不一样的局面，也打消了由于涨价预期带来的投机心理。”

　　“限购就像是给病人做手术要打麻药，但是打麻药以后，医生要赶快做手术啊。结果医生干活太慢，病人又快醒了，就再打一针麻药，究竟要限到什么时候？”中国房地产开发集团理事长孟晓苏日前表示。

　　“限购是采用行政手段，以部分禁止交易的方式干预市场。关键还要通过有效的制度改革来平抑房价，解决百姓住房问题。”中央财经大学管理科学与工程学院院长李文斌指出。

　　牛凤瑞认为，期望通过限购降低房价可能难度较大，降低房价的根本在于增加有效供给。

　　那么，“限购”究竟会走多远？

　　上半年，北京新房与二手房交易量同比减少23%和34%；但本地居民首次购房的数量比新政前不降反升。“限购不仅抑制了投资与投机性购房，同时也没有打压刚性自住需求。”北京房协副秘书长陈志日前表示，从北京人口资源环境的承载能力考虑，限购政策将纳入正在研究制定的北京市基本住房制度中。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，只有房价趋于平稳了，保障房大批上市了，限购等调控政策才会逐渐放松，否则还会继续。显然，即便是取消限购，为避免形成市场的报复性反弹，它的退出也会是一个缓慢的过程。

　　“限购的是第二套，并不是第一套，保证每个家庭平均有一套住房。政策还比较人性化。”“政策是为了控制房价，可以接受，是比较合理的。”……在一项关于限购令的民意调查中，以上答案成为调查对象最多的选项。社会舆论的普遍认可无疑为限购提供了向纵深发展的基础。

　　“限购”能撬动房价吗？

　　中国人民大学经济研究所等机构最新发布的《2011年中期中国宏观经济分析与预测报告》指出，今年大城市商品房价格存在“去泡沫化”趋势，并可能在二到三季度出现局部拐点。

　　有业内人士判断，很可能今年7月或8月会首次出现房价环比负增长，三季度将出现真正意义上的房价“拐点”。

　　事实上，在限购令下达之前，不少二、三线城市房价近期已经出现滞涨局面。“从银行升息、贷款限制等调控信号上，地产市场已经预测到政策走向，因此在消息出来之前，就已经出现成交量大幅下降。”地处秦皇岛的福润地产公司负责人告诉记者，“之前景气的时候，平均一个月能卖4、5套，有时能卖10套，现在一个月能卖1套就不错了。”

　　世联地产也在研发报告中称，今年下半年房屋将供大于求，房价下行的压力将很大。该报告同时认为，购房者对未来的信心仍处于心理焦灼期：一方面，调控已一年有余，但房价并未下跌；另一方面，消费者期望未来房价下跌很多。这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。报告预测，未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。

　　李文斌认为，对于二、三线城市是否执行限购的依据要考虑当地的现实情况。“如果是有正常需求，则无需限购，否则会破坏正常的市场供需平衡；如果是投机成分较大，则限购是必要的。”不过，他也对二、三线城市能否将限购执行到位表示疑虑，“不同于一线城市拥有宽裕的财政实力，当前一些二、三线城市地方政府举债较重，财政吃紧，他们很大程度上还期望依靠地产增值来弥补呢。”