限贷限购政策依旧坚挺 下半年降价或将达10%?

　　随着加息靴子落地，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。考虑此前房贷利率有优惠的情况，房贷实际利率已升至最近10年来的最高水平。同时“限贷、限购”政策依旧坚挺。这种情况下，不少业内人士认为降价10%可能性大增。

　　房贷利率达历史高位

　　此次加息已经是今年的第三次存贷款加息，虽然仅有0.25个百分点，但5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。考虑此前房贷利率有优惠的情况，房贷实际利率已升至最近10年来的最高水平。。有业内人士预计下半年加息频率将接近存款准备金上调节奏，频率将会有所增加，预计将达到3次以上。对于房奴来说最害怕。以贷款100万、20年等额本息还款为例，最新利息首套房贷基准计算，每月多还款149.63元，贷款成本总额需要多支出35912.41元。即成本可以多增加3.5万元，二套房多支出4万元。这些增加的成本，其实都是要转嫁给购房者，或最终的承租人的。加息将导致购房成本和持有成本的“双升”。持有方面，对于已购房者而言，进入加息周期月供逐渐增加，持有成本在上升，将促使部分恋战的投资型购房者不再恋战清仓离场，被迫转售房源。供给在增加，需求在减少，楼市胶着中房价下行趋势渐显。

　　刚需成为加息打击对象

　　十年之最房贷利息令购房者深度纠结。购房房贷审批将会更加严格，而且即使通过审批，贷得到也贷不起，付出购房成本也会大幅增加：首套房贷利率在逐渐的上调为基准利率或更高，购房后月供数额也在提高，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，将排挤部分刚需，房地产成交量会进一步萎缩，房价上涨后继乏力；

　　无论是从准购房者还是已购房者来讲，持续加息都会动摇其心理预期，而在通货膨胀高企的大背景下，这种动摇效应更加严厉，物价上涨和持续加息会给其造成双重打击。物价上涨，居民日常生活成本随之水涨船高，而工资增加幅度相比于CPI增长的幅度可望而不可即，刚需有限的工资，一方面要应付高昂的物价，另一方面还要对抗进入加息周期的月供，确实考验刚需资金能力。随着通货膨胀的继续高位进行，这种打击可能会变本加厉，不排除部分刚需不堪重负，放弃购房意愿，转为租房而居。有分析人士表示，加息导致的直接后果是，开发商的融资成本将增加，资金链难题使得开发商更加举步维艰，降价促资金回笼迫在眉睫，掀起一轮降价促销潮势在必行，而降价潮的出现将直接引起市场对于房价下跌心理预期的联想。

　　降价10%是否将成主流

　　对于降价问题，业内人士大多表示难以判断或者回避实质性答复。不过，一位不愿透露姓名的房地产销售负责人表示，目前市场销售压力持续增大，加息带来的心理干预很明显。对于未来市场动向，这位业内人士表示，三季度开始各家开发企业可能会加大促销力度。他并未否认降价是一种选择。

　　与此同时，包括大型开发商在内的融资显然不乐观，一份研究报告中称，信贷紧缩持续，开发商目前均能够拿到银行贷款，但利率上浮区间在10%-30%之间。房地产信托贷款年利率水平也在15%左右，使得开发商在商品房开发的主要资金来源仍旧是预售账款。

　　由于大型地产商经由2009-2010年的牛市而增加的土地储备，正在逐渐转化为可售存货，其推货压力都在加大。“6月新开盘面积达到2830万平方米，新开工面积与销售面积之差达到了4.4亿平方米的记录高位。房屋存量占总资产的比重将从2010年的56%升至2011年的59%，可能拖累了开发商的销售周期。 ”国际知名机构瑞银在报告中称。

　　一些分析机构做出了下半年降价10%的预测。6月15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6-12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。

　　6月29日，瑞银发布了一份名为《亚洲实地考察：中国房地产业-2011年下半年可能降价》的报告。报告称，如果销量继续走弱，许多开发商将考虑降价5%-10%以实现预期销售目标；开发商在2011年下半年的新开盘都会上升。