楼市一线城市持续萎缩 二三线城市成上涨主力

　　一线城市持续萎缩，二三线城市成上涨主力

　　“史上最严调控”实施一年有余，楼市呈现明显分化。国家统计局7月13日公布数据显示，6月份，全国房地产开发景气指数为101.75，创年内新低；整体来看，楼市依然呈现上涨趋势，但是格局出现分化，一线城市持续萎缩，二三线城市成上涨主力。

　　　一线城市“住”冷“商”热

　　国家统计局公布，在房地产方面，上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。

　　值得关注的是，6月全国房地产开发景气指数为101.75%，创年内新低，相比上个月下调了近1.5个点。单纯从全国数据看，楼市虽然仍呈现上涨，但是上涨已经出现了分化。遭遇严厉调控的一线城市均持续萎缩，而部分没有限购的二三线城市则成上涨的主力。

　　机构分析认为，影响房地产开发景气指数下滑主要有以下几方面因素：首先是一线城市销售低迷。以北京为例，6月份的商品房期房住宅销售量仅7215套，依然远低于去年平均水平，上半年比去年同期下调了15.7%，预计全年很可能不足9万套，创近10年来最低值。其他一线城市也几乎都面临这一难题。其次是商品房销售面积、开发投资都有上涨。但是资金压力和资金利用成本越来越大，大部分银行都面临着无款可放的窘迫现象。第三是全国可售房屋明显积压，楼市可能在下半年出现明显变化。

　　相关统计数据显示，7月初11大重点城市的存货总量继续创新高，达到63.4万套，环比上涨0.9%。北京新房住宅的库存量已经攀升至107602套，逼近11万套，创今年高点，相比春节前上涨了近1.5万套。机构据此判断，住宅市场买方市场或将到来。

　　不过，与住宅市场遇冷形成鲜明对比的是，包括写字楼和商铺在内的商业地产市场却比较火热。戴德梁行13日推出的第二季度报告显示，由于北京甲级写字楼需求旺盛，而供应有限，已导致卖方主导市场，租金价格持续攀升。仲量联行12日发布的第二季度定期报告也显示，北京甲级写字楼市场平均空置率创20年来新低，租金上涨已接近历史最高点。

　　根据某网站数据监控中心对147个在售上海写字楼项目的报价统计数据显示，截至6月30日，上海6月共有9个写字楼项目报价发生变动，其中7个项目报价上涨。这是2011年以来，上海写字楼报价连续第6个月上涨。6月上海写字楼报价每平方米最高涨3000元。

　　　　二线城市或将更加活跃

　　刚刚过去的上半年，受楼市调控影响，限购严格的地方政府土地财政普遍明显歉收。根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，上半年一线城市、限购较严的二线城市住宅用地成交面积同比降幅分别达到13.5%、44.0%；而限购较松的二线城市同比上涨23.3%。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，迫于供地计划要求及地方财政压力，今年下半年土地供应放量在即。随着政府逐渐加快供地步伐，对全国布局的、有持续发展要求的大型开发商来说，下半年也有土地储备的动力，在供需两方的共同作用下，下半年各线城市住宅用地成交将更加旺盛。其中，政策宽松的二线城市土地市场或将更加活跃。

　　机构普遍预测，下半年，旧有调控政策不会松绑，如果房价能够延续6月份的下跌势头，更加严厉的楼市宏观调控政策出台的可能性也不大，而在房价平稳回落的基础上，成交量有望逐步回暖，将带动市场整体向好发展。