福建城市花园物业: 涉嫌造假手段骗取二级物业资质

  随着我国城镇住房制度改革的深化，物业管理已走入千家万户。规范的物业管理对于改善居民生活环境、保障生命财产安全、促进城市管理水平提高等都起着积极作用。但物业监管漏洞也为某些不法企业和个人提供了可趁之机，利用虚假信息骗取物业资质，成了实现其非法目的的捷径。近日，人民日报人民论坛网接到福建省龙岩市南中旭日新城小区业主实名投诉：福建城市花园物业服务有限公司（简称花园物业）以“虚报人员资质”和“伪造管理业绩”等手段骗取物业企业二级资质，并勾结业委会个别委员代表，暗箱操作，从中非法获利。

  虚报人员资质、虚构劳动关系，骗取二级物业资质

  国家住建部颁布的《物业服务企业资质管理办法》中，二级物业企业资质的获取条件在法规第五条（二）中有明确规定，其中对从业人员资质的要求是：所申报的物业企业应当具备相关专业类初中级职称以上资质的人员不少于20人，其中中级以上职称人员不少于10人。

  业主投诉：“在花园物业申报的初中级资质人员名单中，超过一半是伪造的。其中，持中级资质的黄某勇、张某花等超过15人，持初级资质的吴迪、李某涛等超过10人，均另有真实工作单位，根本不在该物业公司上班。而花园物业却虚构劳动关系，伪造劳动合同（龙岩市住建局和福建省住建厅均有备案），谎称上述人员是其公司员工，并于2014年在不具备条件的情况下取得了二级物业资质。”

  伪造物业管理业绩、虚报经营项目，骗取二级物业资质

  国家住建部颁布的《物业服务企业资质管理办法》中，二级物业企业资质的获取条件对所申报企业的物业经营管理业绩也有一定要求。

  “花园物业报送的物业经营管理项目近一半也是伪造的。花园物业老板刘某英和吴某曾请托龙岩市长汀县开发区管委会某领导，该领导明知花园物业不符合申报条件，还指示辖区相关企业负责人“给与配合，与花园物业签订虚假的物业委托协议，协助花园物业造假并最终骗取二级资质。据了解，包括天##服饰公司、福##服装公司、卡##服装公司等至少七家公司并未聘请花园物业管理，而花园物业也从未派驻过任何物业管理人员，从未提供过任何物业管理服务。相关企业负责人透露，龙岩市纪委已就该领导协助花园物业资质造假事项进行了调查落实。”

  据悉，2015年11月，花园物业继骗取二级资质后，竟然采用同一批造假的人员资质和造假的物业项目管理业绩，采用同样的欺骗手段国家住建部申请一级物业资质。

  花园物业：以非法手段获取物业项目并从中牟利

  利用欺骗手段得来的资质作为敲门砖，“花园物业在取得二级资质后，违法行为更加肆无忌惮，瞄准大项目，采用‘内外勾结、暗箱操作、利益分成’等手段，勾结个别业主，成立由其控制的业委会，然后通过暗箱操作，赶走前物业，让花园物业进驻小区并从中获利。目前，花园物业在住建部门自行申报的材料显示：已管理着莲花家园、水木莲花、恒亿花园、金茂领秀城、汇景大厦、富兴广场等约20个物业项目。

  “2016年6月，南中旭日新城小区业委会李某涛、钟某旺等组织约20多人，在没有业主授权也没有经过全体业主表决的情况下修改“管理规则”，人为降低公开选聘物业公司的表决门槛，随后便在闽西日报刊登公告公开选聘物业。期间，因众多业主投诉其违法操作，2016年7月，被南城街道办居委会发函勒令暂缓选聘工作。但李某涛、钟某旺等无视监管部门要求，强行提名花园物业进驻管理小区。本次公开选聘，报名企业有十家，即便降低了选聘标准，花园物业还是不符合选聘条件2[即提供“近一年内无不良信用记录”，而花园物业仅提供了2015年7-9月“近2个月无不良信用记录”的证明]，在资格预审阶段就应被剔除。而在业委会的“安排”下，20多人恰恰选定了这家不符合条件的物业公司，并且几乎全票通过，而其他有实力且符合条件的企业竟得0票！”

  根据《物权法》第76条和《物业管理条例》第11条等相关规定：选聘和解聘物业、制定和修订管理规则，均应由全体业主共同决定，并取得“双过半数”业主同意方能通过。但令人不解的是，李某涛、钟某旺等主导的业委会从头到尾仅通过其召集的20多人便决定了本该由全体业主决定的重大事项。2016年8月底，在物业选聘结束后，小区业主联名向住建局实名投诉请求撤销未经业主投票表决的违法选聘决定。

  在选聘后的调查回访中，该小区业主纷纷表示：本次物业选聘和规则修订，没有人通知他们参与，更没有人通知他们投票表决，他们也是事后才知道的。

  花园物业与所谓“业委会”涉嫌暗箱操作，已多次被“诉”

  选聘决定公告后，广大业主和参选的物业公司纷纷投诉，请求住建局撤销无效的物业选聘决定，调查暗箱操作和涉及的违法行为。

  新罗区住建局在调查后，于2016年7月作出撤销本次物业选聘的龙新建[2016]203号行政决定。但，令人质疑的是：新罗区住建局随后又撤回了本次处罚决定。

  据了解，在小区已入住的1000多户业主中，有800多户签名支持现有物业公司继续管理，有近400户签名明确反对花园物业进驻管理。并且有小区业主已将本次违法选聘的业委会诉至法院，请求法院撤销违法选聘花园物业公司的决定，现案件正在龙岩市中级人民法院审理中。更有业主联名起诉撤销暗箱操作和违法选聘的业委会，目前该案件在福建省上杭县法院审理中。

花园物业管理混乱，社会危害大

福建省质监局官网显示：花园物业因管理项目的电梯年检合格率过低仅50%，2016年上半年就已被公开通报2次！业主反映“花园物业将主要心思和精力都用在非法获取物业项目上，并非用于物业管理本身，因此在参与投标和经营中胡作非为，社会危害性极大。2014年至今，其管理的莲花家园、水木莲花、恒亿花园、金茂领秀城、汇景大厦、富兴广场等多个项目因电梯检验合格率过低、车辆占用消防通道、垃圾无人处理和小区内开设***等违规、违法行为被监管部门通报、处罚，各种负面新闻不断，且上述问题有的至今尚未整改。”

这样一家靠造假骗取物业资质的企业，能在各种非议中急剧扩张，并以同等手段申报物业企业一级资质，“跨越”各级审核、监管部门，追其根本，引人深思。

由花园物业控制的“业委会”更是令人乍舌，2016年6月28日，在政府组织的协调会上，因旁听的业主对所谓“业委会”各种违规操作提出质疑，立即遭到多名委员代表们的强烈攻击，一位池姓委员代表几度当着政府工作人员的面，边辱骂边起身挽袖子要动手殴打该业主。这样的委员代表真的能够代表业主利益吗？

各级住建部门：已在调查处理花园物业造假等相关问题

2016年9月，福建省龙岩市南中旭日新城小区业主联名向国家住建部、福建省住建厅、龙岩市住建局实名投诉举报花园物业采用造假手段骗取二级物业资质的相关问题。

据了解，上述部门均已受理，并委托龙岩市住建局调查核实。新罗区住建局回复：“花园物业企业申报二级物业资质，材料是在龙岩市住建局初审、福建省住建厅审批的，经请示上级领导，应以福建省住建厅和龙岩市住建局的调查和处理决定为准。现不便接受采访。

福建省住建厅回复：“本厅认为福建城市花园物业服务有限公司在申报二级物业过程中，确实存在伪造虚假材料骗取资质的行为，投诉基本属实，我厅将立案调查，并依法依规处理”。

律师意见：

1、根据《物业服务企业资质管理办法》第十八条规定，对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书。

2、根据《物业管理条例》第五十九条规定，以欺骗手段取得资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。