楼市第二波调控 土地出让金酝酿再提一成

“不放松。”

  7月1日，从国土部独家获悉，“继续强化房地产用地管与控”是国土部部长徐绍史6月28日下午主持召开的第17次部长办公会的实质性要点。针对目前楼市胶着僵局，这被称为是首个官方表态。

  国土部总规划师胡存智最近的一次发言也能说明问题，“对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。”这与距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（“19号文”）中规定“开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%”的规定仅仅相隔3个月。

  国土部其规划司告知找土地利用司，土地利用司告知找财务司。“该政策由财政部牵头，我们仅仅是配合。”

  “政策已从调控需求到收紧开发商贷款的路径逐渐展开，再度增加开发商的资金链压力。”多位地产专家表达的观点是，再提高10%的土地出让金，表明土地市场将作进一步调控。尽管在楼市调控的当前，开发商面临销售困局，但不少房企拿地的速度并未减缓。

出让金再提10%？

  在6月26日召开的2010房地产夏季峰会上，国土部总规划师胡存智公开指出，对于已出让的土地，竞买土地出让金不低于出让最低价30%。以价格高达50亿元地块为例，按30%缴纳出让金，则高达15亿元。这对地产商资金链是一个不小的考验。

  3月中旬，国土部下发的“19号文”规定：开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%。“土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。”

  一些业界人士认为，3个月过去了，国土部的土地出让金门槛仍在酝酿进一步提升。胡存智的上述表态，与国土部借助土地出让金调控房价的做法一致。

  其实，自4月17日“国十条”出台以来，北京的土地市场已比之前大幅降温。“北京在5月中旬出现了零成交周，6月地产商拿地意愿也不强。”一位专家说。位于顺义区马坡镇的“马坡东侧(地块一)居住项目用地”原定于6月30日进行招标出让，但因故延期；通州的一宗住宅用地也遭遇延期出让，这肯定影响北京的土地出让收入。6月，北京的土地出让收入仅为33.097亿元，环比5月缩水近七成。

  新政影响不仅限于一线城市。“在12个全国重点城市中，6月均没有推出优质地块。”中原地产研究中心研究员谢莺表示。

追缴出让金

  “瓶窑镇的北湖·绿洲花园项目因没能缴纳土地出让金，土地面临被收回。”1日，杭州市国土资源局余杭区分局一位人士说。据悉，在杭州，仅余杭区今年有17宗用地项目有欠缴行为。

  国土部于6月展开土地违法清查风暴，要求地方严格处理拖欠土地出让金行为，而遭到财政部及银监会催债的地方政府开始追缴土地出让金。此次追缴土地出让金，无疑是让资金紧张的中小房企雪上加霜。

  很快，楼市的持续低迷传导至土地市场。在上海，旭辉集团6月23日以7.62亿元拿下上海青浦地块，楼面价不到6000元/平方米，这块地仅相当于该区域2007年的土地价格。随后，上海也传出“退地”风声。在北京，房山区窦店地块因底价过高险遭流标之后，北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾表示，北京调低了招标底价，该地块最终以招标价出让。

  此外，国土部正在严打假土地数据。“国土部已于6月26日派出15个工作组赶赴30个省份实地核查，确保上报数据的真实准确。”国土部一位官员说，这是国土部首次将检查面覆盖全国。

  在严厉的土地政策调控下，5月全国土地成交比例呈下滑趋势。数据显示，5月全国70个重点城市住宅用地成交188宗，环比减少14%，同比减少11%；成交土地面积1347万平方米，环比减少13%，同比增加11%。

第二波调控来临

 “调控不放松。”在第17次部长办公会上，国土部部长徐绍史如是强调。无独有偶，住房和城乡建设部也开会部署房地产调控工作。除了上述两部委外，国务院有关负责人日前在一次由各省分管副省长参加的工作会议上指出，“新国十条”调控已取得了初步的成果，下一步要抓好“新国十条”政策的具体落实工作。

  中国房地产学会副会长陈国强的观点是，两个部委频繁动作，传递出的信号就是政府调控房地产市场的决心没变。“如果前期的调控措施效果不好，中央下一步不排除出台新的调控策略。”一线城市房价仍呈现胶着状态，没有出现大幅度下降。

  不过，当前楼市的表现是“量降价不降”。有专家究其原因：一是企业手中还拥有大量的现金；二是许多开发商对未来抱有幻想；三是为“保八”目标中央对楼市的调控会松动。尽管如此，这与2007年对于房地产调控而言，此次的力度和决心来得更猛。