温州炒房者13年楼市浮沉:炒房已经到了末日

原标题: 温州老王13年楼市浮沉：“炒房已经到了末日”

　　温州依然是中国房地产市场的一个独特样本。

　　去年3月以来，国家与地方相关政策连续释放利好消息，温州的老王又重新恢复了炒房的信心和勇气。然而，忙活了近一年，期望东山再起的老王还是失望了。

　　去年以来，老王囤积了多套温州房子，以备房价上涨时出售谋利。今年3月，他卖出去一套学区房，几乎没赚到钱;而其他房源至今无法卖出，来询价的人屈指可数。更让老王沮丧的是，他的一级合伙成员从原先十几人，减少至现在的3个人，“因为炒房赚不到钱，他们都转去做别的事情了”。

　　高手被套

　　老王是一名资深炒房者，有着十几年的操作经验，也是目前为数不多还在温州炒房的人。

　　老王介绍，在多重利好刺激下，去年下半年以来，温州房价确实有所上涨，这主要归功于学区房、中心区新推楼盘。如老小区下吕浦的学区房，比最低时上涨了百分之一二十;个别市中心知名学区房，虽然是上世纪八九十年代建的老房子，价格坚挺在每平方米三四万元。同时，新盘成为刚需、改善性购房者的首选。

　　温州泰和地产联合机构总裁林育表示，2013年至今，温州市区年度土地供应量维持在1100亩至1500多亩之间，这几乎是2011年之前年供应量的好几倍。同时，2014年以来，温州市区供地结构也发生了显著变化，原先只占20%左右的中心区鹿城地块，如今上升至50%左右，这与之前瓯海区、龙湾区占比80%左右显著不同。

　　尤其是去年下半年以来，一些鹿城区出让地块平均溢价在35%左右，高的达到60%，这些楼盘陆续上市，助推房价稳中有升。

　　国家统计局最新数据显示，今年2月份，温州新建商品住宅价格(不含保障性住房)环比(与上月相比)上涨0.1%，同比(与去年同期相比)上涨3.5%;二手住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨3.6%。这涨幅与老王的期望值相距甚远，按照老王测算，扣除资金成本、交易税费、中介费用等，房价需上涨10%以上，才能保本盈利。

　　老王认为，其实是大家都在烘托楼市回暖气氛，一些温州开发商最近称，每平方米上涨三五百元，实际打折下来与原先价格相差不大。林育表示，目前温州库存房源8000多套，预计还需要7个月的去化时间。

　　老王说，学区房、刚需或改善性购房者，是当前温州楼市的主要购房群体，投资性买房几乎没有。这与林育的市场判断也完全一致。

　　在房源供过于求情况下，改善性购房者主要考虑中心区的新建楼盘，他们要求地段要好、配套相对成熟，中小户型即可，这显然是郊区次新房难以匹敌的。老王感叹说，大部分温州炒房者依然被套，且短期内保本脱手几乎不可能。

　　前段时间，老王出售了下吕浦一套还算不错的学区房，只有20万元左右的差价空间，扣除各项成本后，赚不到多少钱。现在，老王手里还有三四套地段、品质还算不错的次新房。这些房源要么是他通过网上司法拍卖的商品房，要么是低价收购而来的安置房，收购价相对市场价来说，有一定的获利空间。

　　由于不是最低位时买进，老王的这些房子至今还被套。他说，去年下半年至今，这三四套房子每平方米单价比最低位时上涨了三五百元至千元，这相对于2万元/平方米左右的市场价来说，可谓微乎其微。“来看房的人极少，即便来看了，出价还低于或持平我的买入价，看来短期保本脱手已经很难。”

　　作为二三线城市的典型代表，经历过大涨大跌的温州楼市一直备受外界关注。

　　2011年之前，温州房价一直领涨全国，成为全国房价上涨最快的城市之一，被认为是中国楼市“风向标”。2011年至去年上半年，温州房价大幅跳水，普遍幅度在百分之三五十，个别楼盘甚至更高。前后房价形成一个非常尖锐的“倒V”字形走势。

　　脱缰野马

　　2016年春，在一线城市房价蹿高的同时，温州楼市仍在深度调整。老王及多位温州房产资深人士对《第一财经日报》记者说，这主要与温州城市资源、产业结构、人口外流、楼市供需，以及资金状况等均有很大关系。

　　改革开放后，温州专业市场层出不穷，很多人因经商办厂率先富裕起来。尤其是1998年住房制度改革后，温州乃至全国的商品房开发进一步升温，房价也节节攀升。而彼时的上海凭借蓝印户口、品质房源等优势，加速吸引大量温州人前往购房投资、就业就学。

　　也就在2001年前后，一拨拨温州购房团前往全国各地投资，大有人人买房的浓厚氛围。按照房产升值空间及市场环境等，精明的温州购房团把全国房地产市场分成四级，其中上海为一级市场。

　　同时，温州房价快速上涨，让大量没有在外经商、置业、就学需求的投资人，回流到温州本地楼市。于是温州炒房者分化为两拨人，一拨活跃在上海、杭州、北京等一二线城市：他们除了购房升值外，还考虑在当地就学、就业等多重因素;另一拨则集中在温州本地。

　　2003年前后，老王开始介入房地产投资。然而，与本分的普通购房者不同，老王炒房善于利用自有资金、民间借贷、银行贷款的组合，把资金杠杆放到最大，在交易中快速实现了资金积累。2008年之前，在多轮房地产调控中，老王虽也多次经历房子被套的痛苦，然而随后大涨的房价不但让老王化险为夷，而且还收益颇丰。

　　经过多年上涨，此时一般普通投资人已难以承受房价之重，炒房进入大资金阶段。

　　4万亿刺激之后的2009年上半年，温州房价率先在全国开始新一轮暴涨，同时已经进入微利时代的传统实体产业得以残喘。在那种大企业造房、小企业炒楼的高涨氛围中，老王炒房也经历着过山车式的最后疯狂。

　　导致这疯狂的市场基础是，当地房源严重供不应求。

　　初步数据统计显示，作为浙江人口最多、城市化率不足的地级市，2005年至2009年温州市区平均每年供地只有500多亩。同时节节攀升的CPI，也在刺激民众的抗通胀购房行为。有关数据显示，2010年，CPI就从2009年底的1.9%，上升到2010年12月末的4.6%，并在2011年7月创下6.45%的峰值。

　　于是，在银行贷款宽松、民间融资便利的市场环境下，温州各路资金纷纷涌入房地产市场。如均价为3.3万元/平方米的鹿城广场二期100多套房子，两天之内销售一空;200套的香缇半岛房源，一大早开盘就来了5000多人，大家就像抢购白菜一样一哄而上;梧田同人欣园大套型期房，转手后加价甚至高达60万元~180万元。

　　与此同时，一些温州购房者又开始出击全国，首选杭州、上海等城市地段好、品质佳、抗跌性强的标杆楼盘投资。

　　当时的温州房价，犹如一匹脱缰的野马，继续飙涨。

　　根据数据监测，2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米，5年时间涨了3倍左右。老王说，温州房价每平方米从1万元涨到2万元，花了一年多点时间;从2万元涨到3万元，只用了一年不到。

　　均价到了3万元以上时就热得烫手了。这时只要开发商敢漫天开价，市场就会疯狂买入。

　　在老王看来，这轮温州房价暴涨，除房源供应严重不足外，还与各路投资资金放大杠杆有关。一些投资人以厂房、住房等作抵押贷款去买房，也有的用公司信用贷款去买房;一些极端炒房者，甚至连首付款都是民间借贷来的，且一买就是好几套。在房价高涨支撑下，这些民间借贷、银行贷款的利息成本，相对炒房所获得的高额利润来说已不足为虑。

　　在市场一片燥热中，老王也开始失去理性。

　　2010年4月，老王以单价逾8.1万元、总价近3800万元，购买了瓯海区某楼盘一套建筑面积400多平方米的1~4层排屋，并付了500万元购房定金。此后，北京等地陆续推出“限购令”，老王预感政策极大转向，立即向开发商提出退房。由于未一次性付清购房款，开发商把老王告到法院。经法院调解，最后，老王以3100多万元买下这排屋。

　　与和很多投资人一样，老王每天都忙活着低吸高抛。他说，他们只是小散户，大量实体企业才是主力军，它们用企业抵押贷款去买房或造房。据统计，在“2010温州市百强企业”中，40多家制造业企业，无一不涉足房地产开发，包括主业为鞋革、服装等的知名企业。

　　除此之外，放贷机构也是炒房的另外一股力量。众所周知，温州民资充裕且民间金融活跃。2003年，温州民间资本达1600亿元，而到了2011年这一数字已飙升至6000亿元。2005年至2011年，一些投资者创办担保、投资、典当行等中介公司，聚集社会闲散资金、实业资本以及银行贷款，然后高息贷给中小企业及投资者。

　　例如，老王购买排屋的3100万元，全部来自周边亲戚朋友。多由亲戚朋友以房产、企业等作抵押从银行融资而来，也有从民间融资的，“他们给我月息一两分，赚取一点利率差价”。

　　然而，市场疯狂并未停止，温州各区域板块地王频出。2010年11月底，出现楼面价高达3.7万元/平方米的全国地王。

　　2011年7月，一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款是以房地产作为抵押保全品。

　　一份券商研究报告显示，2010年和2011年两年，在温州投放的1800亿元银行贷款，竟然有1681亿元是短期贷款，占比高达93%。换言之，很多人是借了一年以内的贷款用来买房，一般持有两三个月便会以更高价格出手。

　　随之而来的怪象是：妻子一年轻松买卖几套房子，却比丈夫辛苦做企业赚的钱多。在买涨不买跌、趋利避害的从众心理影响下，疯狂的楼市，进一步加速温州传统企业“脱实向虚”。

　　也就在2010年8月初，温州市召开上半年工业经济形势分析会，人行温州中心支行提交的一份《金融支持工业经济运行分析》报告的内容令人吃惊。该报告称，近年来越来越多的民营企业外迁和民间资金外流，温州出现了“产业空心化”现象。

　　该报告还建议，政府应拓宽民间投资的领域和空间，正确引导民间投资，防止新一轮资金大量外流或热钱化。官方如此提法，在温州实属罕见。

　　事实上，温州经济远远落后于其房产市场的表现。

　　该报告指出，2009年，温州人均GDP仅4604美元，在浙江省排倒数第三，不到杭州的一半，也只有浙江省人均GDP的71%。