北京合九千律师事务所浅谈合作开发房产的债权式分成

  北京合九千律师事务所浅谈合作开发房产的债权式分成----2010年4月28日，中国私法网刊登了孙瑞玺先生的文章《享有所有权的期间抑或所有权的存续期间：以同一案件的不同认定为中心》（http://www.privatelaw.com.cn/new2004/shtml/20100428-153518.htm，2010年4月29日访问，以下简称“孙文”）。孙文围绕一个真实案例的裁判过程及结果展开论述，文笔简洁生动，援引资料翔实，是一篇出自律师实务的精品文字。而真正引起笔者兴趣的则是孙文列举的案例本身以及不同法官对于同一合同性质及效力的认定竟然如此反复。作为律师同行，笔者不揣浅陋，斗胆就孙文所列案例发表一点自己的看法，敬请批评指正。
 
一、甲乙之间为合作开发房地产关系
就现有的信息来看，二审法院在审理双方的租赁合同纠纷案时，认定《租赁合同》实为房地产联合开发合同是正确的。具体合作模式是甲方提供土地，乙方负责投资建设地上物；房屋建成后，乙方对三、四、五楼北部50%的面积之外房产享有35年的使用权。《租赁合同》所约定的合作模式本质上是借贷+租赁。
  但是，后续的《土地租赁补充协议》和《土地开发补充协议》改变了双方的合作模式。根据《土地租赁补充协议》，原《租赁合同》约定的由甲方使用的房产由乙方租赁使用，乙方向甲方支付租金。这里，双方的合作模式变为借贷+租赁+新的为期三年的租赁，三年之后，另行商议。虽然《土地租赁补充协议》对《租赁合同》有所变更，但有一点没有变更，就是土地使用权人以及建成房屋的所有权人始终是甲方而不是乙方。
  2001年3月的《土地开发补充协议》对此前的合作模式进行了大幅度的修改。《土地开发补充协议》约定：乙方投资建设的综合楼主体完工三个月内，甲乙双方共同办理乙方的35年

（至2035年4月22日）房产证，到期该楼产权归甲方所有。
本案的争议焦点就在于《土地开发补充协议》中关于“甲乙双方共同办理乙方的35年（至2035年4月22日）房产证”约定的性质及效力如何认定。
 
二、本案争点的归纳
  以笔者从字面的理解，甲乙双方的意思是这样的：房屋建成后，所有权首先登记在乙方名下；35年后，所有权变更登记到甲方名下。可见，甲乙双方在《土地开发补充协议》中的约定其实是要解决合作开发的房产如何分割或者合作开发房产利益如何分成的问题，因此本案的焦点问题就是如何解释甲乙双方在《土地开发补充协议》中约定的利益分成的真正含义。

  利益分成的形式可以有很多种，可以是物权（所有权）分割式的，也有可以是其他方式的，例如债权分成式或股权分成式的。孙文以“所有权的存续期间”抑或“享有所有权的期间”来归纳本案的争点，实际上是将思路局限在物权（所有权）分割式的胡同里，忽略了债权分成式的利益分成模式，因而是不全面的。而且，“所有权的存续期间”、“享有所有权的期间”这两个提法本身是有问题的。
  所有权没有期限限制，这是传统民法法系物权法上的常识。根据这个常识，“所有权的存续期间”这种提法本身就是一种自相矛盾的提法，既然本来就没有期限限制，又何来存续期间？“享有所有权的期间”表达的意思不就是所有权在某一时刻在不同民事主体之间发生转移吗？
  所以，“所有权的存续期间”和“享有所有权的期间”这两个提法本身是存在严重的问题的。用它们来概括案件争议的焦点，不仅无助于对案件做出精确的法律分析，反而容易误导后续的讨论。
 
三、“甲乙双方共同办理乙方的35年（至2035年4月22日）房产证”的解释一
  关于甲乙双方共同办理乙方的35年（至2035年4月22日）房产证解释，甲乙双方可能有完全不同的说法。甲方会坚持说，双方只约定了房产所有权的归属及变更，但从来没有在土地

  使用权同时转让及回转的问题上达成一致。而乙方则可能坚称，双方不仅在房产所有权的归属及变更上达成了一致，而且在土地使用权同时转让及回转的问题上达成一致。双方各执一词，又无其他证据佐证，形成僵局。那么在这种情况下，对于《土地开发补充协议》中关于办理35年房产证的约定如何解释呢？
  笔者认为，根据我国法律相关规定以及社会生活经验，房地一体转让应属常态，分别转让实属例外，在甲乙双方没有明确约定“只转房，不转地”的情况下，应当由甲方就“只转房，不转地”的合意承担举证责任，如果甲方不能提供证据证明的，应当推定《土地开发补充协议》关于房屋所有权归属及变更的约定本身已经包含了土地使用权同时转让及回转的内容，甲方关于“只转房，不转地”的主张不能成立。甲方当然是不可能提供其他证据的，那么，根据这种裁判思路，“甲乙双方共同办理乙方的35年（至2035年4月22日）房产证”的约定就应当认定为有效，法院判令甲方协助乙方办理综合楼的房屋所有权证，当然就是正确的。
 
 
五、结论
笔者认为，本案合理的裁判方案有三个：
1、认定《土地开发补充协议》有效，判令甲方协助乙方办理综合楼的房屋所有权证。
2、认定《土地开发补充协议》有效，但驳回乙方办理综合楼房产证的诉讼请求。
3、认定《土地开发补充协议》有效，判决乙方有权在35年内的期限内对诉争房产享有占有、使用、收益等权利。
笔者比较认同第三种裁判方案。