农村集体用地建公租房 一箭三雕

        一、解决公租房土地来源

　　二、让农村建设用地盘活

　　三、让“租房”一族有去处

　　日前，《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(以下简称新规)正式颁布实施，用地企业和单位今后不仅可以购买国有土地，还可以购买集体建设用地，但不得用于商品房开发。几天后，广州市住房保障办透露：为鼓励社会力量参与保障房建设，社会力量可利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。这意味着，小产权房仍不能解禁，但广州市企业和社会力量却可通过购买或租借集体建设用地方式，参与公租房等保障房建设。

　　新规本意：

　　让农民分享工业化城镇化成果

　　广州市国土房管局有关负责人接受羊城晚报记者采访时表示，集体建设用地使用权流转是在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移，包括出让、出租、转让、转租、抵押等形式。

　　“该办法的出台，标志着广州市集体建设用地将可以合法化流转，为农村集体建设用地进入市场提供了通道。也就是说用地企业和单位今后不仅可以购买国有土地，还可以购买集体建设用地。这对于让农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果，提高集体建设用地使用效率具有革命性意义。

　　同时，有利于增加建设用地的有效供给，缓解国有建设用地供应不足的紧张状况。

　　如何操作：

　　是否出让出租农民自己做主

　　该负责人表示，集体建设用地使用权流转，保留了农民集体土地的所有权，采用出让、出租等方式将建设用地使用权进行流转，挖掘出集体建设用地的巨大价值。

　　具体操作是，首先，是否出让、出租由农民自己做主。新规明确，集体经济组织要通过成员或成员代表会议，取得2/3以上成员或成员代表同意、进行公示、进行公证后方可取得同意流转书面证明材料。

　　第二，出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理。其中50%以上应当存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出。

　　第三，集体建设用地有偿使用收益扣除集体经济组织成员社会保障支出后，剩余部分的使用，由集体经济组织按法定程序提交成员大会讨论决定，使用情况应当向集体经济组织的成员公开。按法定程序决定的收益使用方案，应报镇人民政府(街道办事处)备案。政府不参与收益分配。

　　另外，为保障集体建设用地的价值，新规明确，集体建设用地使用权出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。该负责人解释，这主要考虑从权属性质、融资功能、市场风险、规划管制、收益等方面来衡量，集体建设用地使用权与国有建设用地使用权的市场价格是有区别的；同时从保障农民合法权益、规范培育集体建设用地流转市场的角度综合评估，按国有土地基准地价的一定比率确定，防止出让价格过低。

　　好处多多：

　　解决公租房用地，盘活农村地

　　值得一提的是，新规明确，集体建设用地用于商品房开发，或不按照批准的用途使用集体建设用地的，将按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。也就是说，“小产权房”仍不能解禁。

　　不过，利用农村集体用地建设保障房则是允许的。日前，广州市在保障房建设提出了新思路：为鼓励社会力量参与进来，在用地政策方面，广州首次提出，社会力量可利用自有存量建设用地、农村集体建设用地和政府储备土地建设公共租赁住房。社会力量利用政府储备土地建设的公共租赁住房，其建设用地使用权可采取土地公开出租方式取得，其中，出让年限按照30年确定，出租按年收取年租金，以解决建设启动资金问题。