北京房价可能下降两成左右

国务院遏制房价过快上涨的政策刚刚出台，北京市就在昨天挥出重拳，出台商品住宅用地出让新规，将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，将投标价格因素所占分值由过去的50分降低到25分。此外，试点推出限价中小套型普通商品房，在京工作及居住一定时间的非京籍人群可以购买。

　　■新政·价格

　　大幅弱化价格因素防止高地价

　　今后的商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”，为防出现高地价，会弱化价格因素，取而代之的是“综合条件最优者得”。

　　所谓综合评标方式，就是首先拟将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素，作为评标条件。

　　同时设定合理的价格区间，在社会中介机构对区域地价和房价进行综合评价的基础上，经专家论证，有关部门集体决策来确定。“也就是要进一步弱化投标价格因素，将其所占分值由50分降低到25分，最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。”市国土局副局长曾赞荣说。

　　市土地整理储备中心副主任叶向忠介绍，为保证评标公平公正，评标专家将从专家库中由电脑随机抽取，且在评标前10分钟才能抽取。评标现场屏蔽手机信号，全程录像做证据，并邀公证及纪检监察人员监督。

　　“市场版限价房”对非京籍开放

　　抑制地价和房价过快增长的措施包括试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”。企业在竞买时承诺的政策房配建面积、配建价格以及对未来商品住房的销售均价，将在土地成交后写入土地出让合同，并按约定内容严格执行。

　　为平抑房价，满足夹心层需求，北京将试点推出限价中小套型普通商品房。这种限价中小套型房不属于政策房，仍属于商品房。首先，“中小套型”的标准为90平米以下住宅占到70％以上，最大面积不能超过120平米。而不是限价房所要求的全部为90平米以下。限价房对销售人群有严格要求，必须是北京户籍，但限价中小套型普通商品房除了面对京籍人士外，还将面向在京工作及居住了一段时间的非京籍人士。“其实这种房型是扩大了夹心层的受益范围，使更多人能够买到低于市场价的住房。”曾赞荣说，具体的准入标准，市政府近期会出台购买资格和管理办法。

　　首个项目销售限价便宜近两成

　　昨天入市的房山区长阳镇6号居住用地首次采取“限房价、竞地价”的挂牌方式，首批明确定位为中小套型普通商品住房。

　　该项目销售限价为1.25万元，而周边同质商品房为1.5万元，低了17%。限价1.25万元是如何测算得出的，有没有一个硬性降幅标准？对此，曾赞荣表示，这个价格是请专家和中介机构评估了周边商品房平均价格后设定的一个合理价格，但目前没有硬性标准要求售价必须低于周边商品房价格的比例，每个项目都会根据实际情况测算设定，不会一刀切。

　　曾赞荣说，销售限价是保证商品房售价不会进一步上涨所设定的最高价。如果周边房价跌破限价，那开发商也将承担相应风险，再自行调节实际的销售价格，总之是可调低，不可调高。

　　■新政·供地

　　限制企业拿地规模防囤地

　　北京将缩小单宗商品住宅用地出让规模，限制企业拿地规模，防止开发企业囤地。原则上单宗商品住宅用地土地出让面积控制在10公顷左右，商品房建筑面积控制在20万平方米以下。单个企业在6个月内的商品住房拿地规模也会受限，房地产开发一级资质的企业原则上不超过40万建筑平米，其他企业原则上不超过20万平米。

　　国土部门将针对企业拿地情况建立相关档案，企业拿地规模达到限制条件时，将被告知其在6个月剩余时间内不再具备参与其他商品住宅用地竞买的资格。

　　“40万建筑平米足够企业一年的建设，销售。这种限制也仅针对商品住宅，企业还可以继续申请商业或保障房等其他项目。”曾赞荣说，40万平米是所有母公司、子公司在内的总和，注册无数子公司疯狂拿地的情况将被杜绝。

　　国土部门将在网上公示每宗出让土地的合同签订、地价款缴纳、项目开竣工时间等信息，接受社会监督。逾期不签订出让合同、欠缴土地出让价款、未按期开工或土地开发规模超过实际开发能力的，禁止或限制该公司及其关联公司参与土地竞买，并定期公布企业名单。

　　本市已有的廉租房、经适房、限价房等政策性住房均有相应的准入门槛。其共同特点是必须拥有北京户籍。其中廉租房住户必须是低保户，今后不符合条件，还要退租。经适房和限价房与此次推出的限价中小套型普通商品房相比，申请人必须满足年龄、家庭财产、家庭人均面积等条件，且出让时还必须按一定比例交纳土地收益等价款。同时，目前在政策房的土地出让中，开发企业享有部分优惠政策。例如：建设用地以行政划拨方式供应、免收建设和经营中的行政事业性收费、小区外基础设施建设费用由政府负担等。

　　■业内观点

　　房价或将下降两成左右

　　我爱我家副总经理胡景晖认为，“限房价、竞地价”类似于一种新的招标方式，目的就是要通过平抑地价，从而平抑房价。这个政策是继国务院出台的二套房首付五成之后又一重拳。他说，虽然这是北京的地方政策，但在全国也有示范效应，估计其他城市很快就会推出类似政策。他还预测，这轮组合拳还会针对包括税收、捂盘囤地等打出第三拳、第四拳、第五拳。

　　“两记重拳之后，北京的房价肯定会往下走。”胡景晖大胆预测，此轮调整，房价将回到春节前后的水平，即下降20%左右，并且这个周末应该就能有所反应。之前房源紧俏的区域就会有不少新房源推出，不少投资、投机者会停止疯狂炒作的行为，市场房源紧张的假象就能得到缓解。恐慌性购房的心理从而恢复平静和理性。

　　胡景晖分析，此前，北京已经陷入二手房跟着地价涨、一手房跟着二手房涨、地价跟着一手房涨的恶性循环。现在，从土地这个根源上进行限制，市场才能彻底地恢复健康。而对于是否会出现“买涨不买跌”的另一种极端情况，他认为2008年的房市已经给予印证，北京房价不可能回归到2004年和2005年的水平。

　　这一点每个人心里都有数。相反，温和的市场环境才能更繁荣。

　　据“链家地产”统计数据分析，2007年一手房与二手房的价差浮动平均在15%-20%之间，到2009年价差扩大到30%以上。新政策的出台目的在于抑制一手房价的上扬，由于一手房与二手房价格之间紧密的联动关系，对二手房价的平抑也会有很大的作用，最终对于北京整体房价的调控会有很大的帮助。但是链家地产市场部认为若只是长期少量试点，影响效果甚微。

　　■各方反应开发商

　　新政违背市场规律

　　“这招不符合市场规律。”北京一家房企的负责人直言不讳地说，“这个政策和价格管制有何区别？根本不符合市场规律。因此，这个政策的生命力不会太长。”

　　这位负责人说，他在房地产行业已经十多年了，从未见过这样的政策。房地产市场过热确实存在不利因素，但不能头疼医头，脚疼医脚。“限房价、竞地价”就是要让开发商考虑反向利润，从节约成本上下工夫，因此这种地肯定不会拿来开发高级住宅，只能达到把房子建好能住就行，能卖就行的标准。

　　针对房价，他反而期待赶紧往下走，再来一次轮回，因为房地产市场本身就应该螺旋式发展。对于“市场版限价房”，他认为，政府应该思考，保障性住房到底应该给谁住，不应该让所有人都通过商品房解决住房问题。对于低收入人群，应该加快真正的保障房建设，商品房资产性的属性不应该被削弱。

　　夹心层

　　欢迎取消户口门槛

　　在律师事务所工作的张小姐没有北京户籍，但她在北京打工已经有5年之久。“房价好像坐了火箭，越来越遥不可及。”张小姐说，她本打算多攒几年钱再买一套属于自己的房子，可银行存款增幅被房价的涨幅甩得越来越远。

　　“北京也陆续推出了不少优惠的购房政策，但由于户籍的限制，我一直搭不上车，只能干着急。这次出台的这种限价房我非常关注。”张小姐说，限价中小套型商品房虽然不如限价房价格优惠，但每平米低于商品房2500元的价格还是相当有诱惑力，而且不用再被一个户口挡在优惠政策的门外。

　　“我现在就希望这样的房源多一些，户型小一些，价格再低一些，申请条件能够放宽一点，让我们这些月收入5000元左右的夹心层能早点拥有自己的房子。”张小姐期望具体的购买准入条件能早点出台，并希望限制条件不要太多。

　　本市今年住宅用地增六成

　　市国土局昨天通报，今年北京市将供应住宅用地2500公顷，比去年实际增加968公顷，增加了63%，其中1250公顷用于建设政策性住房。

　　廉租房及公租房为50公顷，经适房200公顷，限价房及定向安置房用地为1000公顷，其他商品房用地占1250公顷。

　　目前，本市已完成住宅土地供应840公顷，其中政策房土地供应571公顷，占全市已供住宅用地的68％。此外，一季度本市土地交易市场已推出经营性土地37宗，539公顷，相当于去年的518%。

　　为加快改善旧城区居民居住条件，保护旧城区历史文化风貌，科学利用旧城区土地及文化资源，本市去年启动了东城、西城、崇文、宣武等4个旧城区人口疏解及旧城区保护修缮工作，已经建设安置房80万平方米。今年还将在朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、通州、顺义、昌平、房山等9个区靠近轨道交通周边安排约600万平方米安置用房。

　　目前，第一批安置用房地块已经确定，可提供安置房约200万平方米，正在办理相关建设前期手续，今年5月将陆续开工建设。第二批安置用房地块也已基本选定，可提供约400万平方米安置用房，将在二季度陆续供应各城区。

　　此外，9块地在昨天入市，其中8块为住宅土地，一块为公建为主、混合住宅土地。在住宅土地中，一地块将建限价中小套型普通商品住房，还有一块配建限价中小套型普通商品住房。这9块地中有5块采取了综合评标的招标方式，两块采取不设评标委员会的招标方式。