乐居财经讯 李礼 4月1日，发布地产行业深度报告。

复盘 2008 年：强刺激与宽货币带来深 V 反弹。受金融危机影响，2008年地产投资、开工增速较 2007 年分别下降 6.8 个和 17.1 个百分点，销售面积同比下降 19.7%，70 城房价连续 7 个月环比下跌，申万地产指数2007-2008 年最大跌幅达 75.8%。随着降首付、宽货币等刺激政策出台，2009 年房地产投资、销售、开工同比分别增长 16.1%、43.6%和 12.5%，申万地产指数最大涨幅超 215%。

2008 年启示：需求并未消失，外部冲击仅影响释放时间。尽管金融危机导致 GDP 及收入增速放缓，但随着调控政策的放松，2009 年楼市大幅反弹，经济及收入增速放缓并未对楼市需求产生明显冲击。我们认为一方面在于当时快速城镇化提供了大量购房需求；另一方面流动性大幅宽松加速保值需求入市；同时首付比例下行为居民大幅加杠杆提供了条件。整体来看，金融危机并未导致需求的消失，仅仅是延缓需求的释放。

2020 VS 2008：花相似而境不同。相比 2008 年，尽管均面临金融环境恶化，各国流动性持续宽松，但当前经济、政策环境及行业规模均不同于 2008 年，目前内需对经济增长的拉动更为显著，受到的冲击程度可能更小；政策定力更强，调控松动程度弱于 2008 年；行业规模及体量、房企资金状况远好于 2008 年。因此本轮疫情引发的国内外经济冲击，对楼市影响将不同于 2008 年。

当前看法：楼市逐步回归正轨，谨慎但不悲观。随着疫情逐步得到控制，3 月主流房企复工率超过 90%，尽管疫情导致工期较往年延期 1-2 个月，但随着后续赶工带来的施工强度提升，对全年竣工交付影响相对有限，地产投资仍有望维持正增长，新开工受制于疫情冲击、三四线楼市拖累以及拿地收缩，同比仍将有所下降。随着疫情期间积压需求释放及流动性宽松带来的保值需求加速入市，3 月百强房企销售额降幅大幅收窄至 17.2%。尽管疫情对国内外经济、需求的影响仍具备不确定性，但我们判断行业冲击最大的时刻已经过去，预计 2020 年全年销售面积同比降 5-10%。

投资建议：短期受新冠疫情影响，房企销售开工均受到冲击，资金端压力亦逐步加大，但 3 月楼市已经逐步恢复，行业最差的时刻已经过去。受疫情扩散及外围市场冲击，目前申万地产板块 PE(TTM)已降至近 5 年最低水平，主流房企对应 2020 年估值不超过 6.5 倍，潜在股息率超过 4%，波动加剧背景下，行业配置价值持续凸显，同时政策端改善及融资利率下行打开估值提升空间。建议关注：1）资金占优、低估值、高股息率的全国性龙头万科、保利、金地、招商、华侨城等；2）业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线中南、阳光城、新城等。

风险提示：1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期，行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险；2）由于疫情对行业开工、复工的影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险；3）由于疫情导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。