作者：时代财经 童洁

　　图片来源：视觉中国

　　“2019年对于新城来说是坚韧前行的一年，感谢3万多名同心同行的员工，让公司展示出充分的坚韧性和稳定性，能够面对危机，稳定发展。”这是新城控股董事长兼总裁王晓松在3月31日业绩会上的开场白

　　1987年出生的王晓松展示出了超越他年龄之外的稳重，他细细介绍着过去一年新城的成绩，描述着新城未来的方向。如他所说，过去的一年，新城经历了前所未有的至暗时刻。

　　在危机关头接棒的王晓松没有太多的选择，好在他顶住了压力。新城派发了每股1.7 元的高额红利来感谢股东们的不离不弃。

　　未来的路很长，挑战必然少不了。在这个充满变数的节骨眼上，王晓松宁可被质疑保守也不愿冒险。他给新城重新定调：未来要由增量转提质，由冲规模转为聚焦利润。

目标下调，但不是收缩规模

　　对于王晓松来说，2019年这份成绩得来不易。

　　去年，新城控股的销售目标为2700亿，最终，新城控股踩线过关，实现销售额2708.1亿，同比增长22.48%，守住了行业第八名的位置。而营收、归母净利润同样实现增长，分别为858.47亿、126.54亿，同比增长58.58%和20.61%；扣非后归母净利99.81亿，同比增长31.4%。

　　财务方面，新城控股的负债率创造新低。显示，2019年，其剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，和上一年同期基本持平；同时，净负债率由2018年的49.21%大降32.85个百分点至16.36%，这一负债水平在整个房地产行业都是十分罕见的。

　　收入、利润的上涨，以及负债率的新低，都与王晓松接手后做出的一些调整有关。去年7月至9月，新城控股融资局面紧张，为缓解资金杠杆压力，新城控股接连出售21个项目，回笼现金超百亿。

　　不仅如此，“黑天鹅”事件之后，新城控股除了在7月有12宗新增土地之外，8月和10月，的新增土储均为0，9月也只拿下1宗土地。直到11月，新城控股的拿地节奏才慢慢地有所恢复。

　　控支出让新城控股在去年年末手握大量现金。截至2019年12月31日，新城控股可支配现金余额为639.41亿，短期债务306.02亿，现金短债比率过2。

　　不过，即使已经度过“危机”，王晓松还是保持着谨慎的态度。2020年，他为新城控股定下2500亿的销售目标，较2019年减少200亿，同比下降7%。

　　下调销售目标让部分投资者认为王晓松过于保守。对于规模收缩和保守的问题，王晓松在业绩会上做出解释，他认为，2500亿确实是一个保守的数字，亦是一个中性的目标。

　　“如果要冲2800亿甚至3000亿销售额，通过增加项目合作、降低权益比等手法，新城控股可以做到，只是意义不大。今年我们的整体可售货值约4000亿，做到2500亿的销售目标，去化率约60%，相比往年是比较中性的。”

　　他还指出，销售目标下调不代表要收缩规模，未来新城控股仍旧会关心行业排名，但不会单纯为追求排名冲规模，排名保持在行业第十名左右的位置即可。

　　值得一提的是，如今新城控股似乎已经走出阴霾。过去几个月，新城已先后发行了债、公司债、超短融，“应该说公司的各项融资渠道已经恢复，可以满足公司的发展以及开发的需求。”

　　资金面有了好转，超低负债率也给新城控股创造了增长空间。接下来，新城将恢复拿地强度。在他看来，净负债率过低意味着牺牲了未来成长性，并不是房企想看到的，新城控股未来会把净负债率控制在40%-70%的合理区间内，匹配发展的需要。

　　中指院发布的《2019年1-3月全国房地产企业拿地排行榜》中，新城控股以189亿拿地金额位居榜单第4位。而今年全年，新城控股的计划拿地金额是1000亿。

王晓松的商业“养猪论”

　　住宅之外，商业是新城控股业绩的第二个支柱。

　　去年，新城开业21座吾悦广场，累积布局124座，其中在运营63座，已开业面积共计590.62万平方米，同比增长51.44%。收入方面，吾悦广场进入了高增长阶段。2019年，吾悦广场共实现租金及管理费收入40.69亿元，同比增长92.28%。

　　去年，新城控股从万达挖来了领域颇具威望的曲德君，这被视为新城控股商业板块加速的信号。王晓松在业绩会上表示，整个商业的方向是不会改变的，会抓住机做布局。

　　不过，商业地产也有利弊。王晓松坦言，吾悦广场的优势是有持续性的收入、有增值空间，且利润率比住宅高，劣势则是资金沉淀大，“没有企业是扛得住源源不断投入现金的。”

　　王晓松将运营商业地产的过程总结为“买猪、养猪和卖猪”三个阶段，“眼下的新城控股，已经学会了买猪，但是养猪还没有达到行业内的最高水平，所以暂时也还不会卖猪。”他说，新城控股正在研究商业地产的退出机制，但还没有出售的计划，吾悦广场的价值还在培养过程中，未到想要出售的价值点。

　　今年的疫情对商业地产产生了不小影响，在此背景之下，新城控股还是定下了不小的目标。2020年，新城控股将新开30座吾悦广场，商业管理年租金收入目标为55亿元，同比增长35%。

　　需要考虑到的是，疫情期间，新城控股给予商户67天的租金减半优惠，这对其2020年的租金收入带来约5亿的影响。

　　不过，新城控股新任联席总裁、商业管理运营的负责人曲德君强调，这是考虑了疫情因素之后的数字。

　　他进一步向投资者和媒体介绍，新城控股旗下在营的吾悦广场自2月下旬开始陆续恢复营运，目前全国所有营运期的吾悦广场已全部营业，商户营业恢复比例约90%，商业日均客流15000人次，营业水平恢复至50%。

　　“经过测算，综合考虑租金的减免以及疫情对后续经营产生的影响等等因素，我们在2020年新开业30座吾悦广场的基础上，确定了55亿的租金收入的目标。目前来看，我们对这个目标还是非常有信心的。”曲德君说。