北京市淳德律师事务所谈小产权房的法律责任分析

  北京市淳德律师事务所谈小产权房的法律责任--分析实践中,小产权房的销售十分火爆,原因在于小产权房绝对的价格优势, ,其价格只有同期商品房的25%到30%,巨大的价格差让购房者肯冒风险购买小产权房,而且随着购买者人数的越加增长,抱着从众心理的潜在购房者似乎更放心的购买了,毕竟在百姓心里“法不责众”,那么法究竟该不该责众,小产权方的法律地位如何，购买小产权房有哪些风险呢？
   北京市淳德律师事务所认为“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。与之相对应的则是所谓的大产权房,即由国家统一制作发放房屋所有权证和国有土地使用权证的房产。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的,由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,其购房者多是村集体经济组织以外的第三人。两者的区别在于前者的购房者可以依据《物权法》等相关法律取得房屋的完整的所有权,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,其合法权益受到法律的承认和保护,任何人不得侵犯该类合法的产权,否则要承担相应的侵权责任;而后者其实就是“乡产权”,它并不构成真正法律意义上的产权,处于法律的灰色地带,甚至一定程度上是违反目前法律规定的。
    根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权。
　　事实上,购买小产权房同样存在着政策等一系列的风险,在购买的是在建乡产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
　　北京市淳德律师事务所购买小产权房的风险现实的存在着,购房者的利益能否得到维护取决于卖房者是否“违反”本来就无效的合同,取决于政府的政策,取决于开发商的责任与诚信度,购房者处在一个被动的尴尬境地,一旦上述三环节的任一环节出现故障,购房者只得无奈承受损失。因此，购房者在国家新的小产权房法律法规出台前，购买小产权房一定要充分考虑并仔细分析购买小产权房所隐藏的风险。