专家：限购若坚持两三年 房价要跌一半

下半年，限购城市扩军已箭在弦上。

7月12日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议提出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

7月18日，辽宁日报援引接近住建部的消息人士透露，住建部将初步拟定下一步应该执行限购政策的名单，然后再依据地方政府的执行情况，与之沟通。 “如果确定房价快速上涨的主要原因是非本地资金的进入，那么这个城市理应出台限购政策；如果本地需求是价格上涨的主要原因，则再行商议。”

前述报道称，住建部还特意为此扩大了房价监控系统城市目标的范围。

限购全国化之忧

限购向二三线城市扩散，似已成定局。但关于限购本身的质疑，尚在耳畔。

“限购与否，是市场走向的一个判断。如果要推广限购，房地产调控实际上是失败了。”华东师范大学房地产系主任华伟表示。

一位开发商直言，一线城市投机、投资性的购房比例比较高，二三线城市可能没有一线城市那么高，但从一线城市撤出去的游资可能会推高二三线城市房价。

华伟认为，限购可以救急于一时，但解决不了房地产市场的根本问题，“限购不可能成为一个永久措施，只能成为一个阶段性的措施”。把一个在一二线城市实行的阶段性措施推广到全国，把一个临时措施全面推广，对调控目标难言有益。

华伟称，在限购令尚未全面铺开的情况下，大量的中国购买力已去买澳大利亚、新加坡等地房产。

如果限购扩大化难以避免，一位国企开发商称，只能以快取胜。

“现在一年出台那么多政策，货币政策、财政政策、专门的房地产调控政策，组合拳、集体拳、特定的拳打我们，天天研究不累死了。我们都麻木了。”另一位国企开发商向早报记者如是表示。

前述开发商分析，政策有规律性，实施后一般要3-6个月才开始见效，“预计还有两年多的‘痛苦时光’”。此外，地方土地财政尚未根本解决，撑不了多少时间。

调控政策去行政化

事实上，业内人士多倾向于认为，近期不会有新的调控政策出台。

从新华社18日发布的消息中，可窥得政策的蛛丝马迹。新华社18日援引权威部门官员的话说：“特别是商品住房用地出让实际成交量下降的地区，应适度下调出让底价，既要防止土地出让溢价过高，也要减少土地流标流拍现象，保持住房用地的平稳供应，确保明后年住房有效供应。”新华社同时援引有关部门负责人表示：“今后要切实纠正各类规避限购、限贷措施的行为。”

上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健认为，今年不太会有新的政策，政府会加大现有政策的力度。

华伟称，正确的调控思路是，油门和刹车都同等重要，相互协调。不管经济发展快慢，房地产市场投资性需求都是客观存在的。当前中国的经济是需要保持速度还是需要降温，这是政府决定的。房地产调控这么多年，到底需要一个什么样的房地产市场、房地产投资，还没有答案。

也有不同的声音。

一位业内人士判断，调控不会只是阶段性的。即使限购令是阶段性的，但如果限购令取消，一定还有别的政策出台。

前述业内人士认为，将来，会用房产税这种市场化的手段来替换限购令这种行政化的手段。“让房产税去打击三套以上（包含三套）房子，税率依次递增，从现有的0.4%、0.6%上调至个位数甚至更高。”

开发商自有资金的博弈

对那些全国布局的开发商而言，现在需要做的是，开始考虑应对策略。

上海实业城市开发集团有限公司战略投资中心总经理王亚民认为，各开发企业会根据自己的资金面安排应对。国有企业本来就比较稳，机会合适的话，想在低潮时找一些优质资源做一些收购储备。“资金链不厚实、产品没特色的小开发商，在市场中就撑不住了。”

宁波银亿集团有限公司上海分公司营销总监王士章称，大部分开发商都还定位于一二线城市，因为三四线城市成长空间很小，利润很薄。现在，还是看投资机会，项目利润率是不是够，利润率够就拿，不够就不拿。

在融资受限、银根缩紧的背景下，上海中原地产研究咨询总监宋会雍判断，未来将是开发商自有资金的博弈。如果说将来房价的下跌速度快过销售速度，只要资金在，就可以捡别人的项目来填补。

宋会雍也认为，调控一旦深入，必然有一部分企业离场。现在很多企业资金链还没断裂，要收购一定要等到它断了，政策还得延期一年，“未来两三年，房价跌一半是有可能的。所以也足够开发企业调整。”

住房供大于求？

支持房价下跌的因素之一，是高企的住宅库存。

渣打银行15日发布的房地产市场报告显示，2011年下半年将会出现的房屋供给过剩感到担忧。报告估算，到今年末，35个主要城市新房库存将达3700万平方米，相当于7个月的销量。当前的库存水平已约相当于3个月销量，大致与2008年、2009年房地产市场陷入低谷时的库存量持平。“库存问题主要集中在二线城市”。

21世纪不动产截至17日的统计显示，上海市新房存量面积约为865万平方米。21世纪不动产分析师罗寅申称，按6月份成交水平估算，这一存量够近11个月消化。

克而瑞最新数据显示，截至6月末，北京市商品住宅新房库存面积已达1155万平方米。克而瑞分析师周浩结称，如果按照近3个月的平均消化水平，这一存量大概需要近23个月才能完全消化，“市场供大于求趋势渐显”。

但华伟则对“供大于求”一说存疑，行政限制需求，成交量低不是需求量下降，而是可供给有效房源的下降。

华伟认为，限制需求越久，最终市场的反击力度就越大。“要么出现房价大幅度反弹，要么出现中国经济硬着陆”，“房价管住，成交管住，钞票不管住，物价怎么管得住？把调控房价的所有理由换成猪肉和钢材，不是一样么？”