上海今年首幅宅地继续走高

在一系列宏观政策之后,2010年的上海房地产市场出现了明显的认识分化。当购房者开始倾向于观望,住宅开发商们却依然继续着高价土地的神话。昨天,嘉定新城一幅土地卖出12503元/平方米的楼板单价。而上海新房的成交量悄然跌至去年高峰时期的一半。

高价地现象延续

开年第一场土地出让昨天进行,2009年上海第91号土地出让公告中的“嘉定区真南路以南、走马塘以西地块”成为2010年成交的第一幅纯住宅用地。根据出让文件,该地块东至真南路、规划道路,南至走马塘,西至规划道路、基地边界,北至棉伯浜,出让面积为7.91659万平方米,建筑面积193449平方米。

这也是当天报名最多的一幅土地,总共有13家开发商参与竞买。

参与者中,包括金地集团、苏新城、宝华企业、绿地集团、保利地产、杭州宋都、佳兆业地产等,密闭报价的结果是,上海宝华企业集团有限公司以24.186亿元的价格竞得地块,折合楼面地价约12503元/平方米。

相比2867元/平方米的起始价格,最终成交价差不多比起价高出了1万元/平方米,溢价率达336%。

从最终的成交价来看,从去年年底开始一系列的房地产调控政策几乎没有对开发商拿地的定价产生任何影响。如果以这一价格计算,在拿地开发商的预估中,未来当地住宅价格至少应该在2万元/平方米以上。

相比于去年的保守,万科今年的姿态显得更加积极。在青浦华新镇地块的竞争中,万科最终惜败于大光明集团下属的三家子公司联合体（农工商房地产集团股份有限公司,上海大都市资产经营管理有限公司,上海海博股份有限公司）,最终华新镇地块以18.56亿元的价格成交。

相比于住宅用地的热火朝天,商业用地清冷如昔,上海保利佳房地产开发有限公司以72992万元的价格拿下嘉定新城C8-1、C8-2、C11-1、D10-2、D10-15地块,楼板价仅为2193元/平方米。

买家观望情绪蔓延

房地产开发商显然对于政策调控并不以为然。资金充足的情况下,地产商们现在只是在为无米下锅而发愁。经历了2008年和2009年两年的大落大起,开发商对于调控一词的理解开始发生变化,对于政策的恐惧心理开始被后期无房可卖的尴尬教训取代。

记者采访中发现,大部分住宅开发商们依然只是将在上海拥有一块土地作为目标,而在一定程度上无暇顾及地价的昂贵程度。

相比于房地产开发商们的信心十足,购房者的反应更加及时,就在上海政策出台后,买房者的观望情绪已经开始显现。

楼市新政出台的2009年12月,上海住宅成交开始出现萎缩。统计显示,2009年12月上海一手住宅成交面积144万平方米,比此前11月份的167万平方米减少了23万平方米。

中原监测系统显示,全国九个重点城市中,本周有四个城市的成交量环比下降三成左右。其中上海上周（2009年12月28日-2010年1月3日）住宅成交面积为32.13万平方米,比之前一周（2009年12月21日-12月27日）下降了36.53%。

截至昨晚20点,上海官方的交易平台网上房地产显示的当天成交新房仅有709套,这一数字还不到峰值时期的一半。就在不久之前,上海还保持着日成交1000-1500套新房的纪录。

住房和城乡建设部部长姜伟新1月5日表示,在商品住房价格过高、上涨过快的城市,在加快保障房建设进度的同时,可以扩大经济适用住房的供应范围,由低收入家庭向中等偏下收入家庭逐步扩大。

部分板块或将降价

易居研究院分析师张秀琴表示,与2008年的业绩相比,2009年楼市销售20强中过两百亿元的就有近12家,各家业绩基本翻番。

政策的收紧不免激发购房人的观望情绪,而“不差钱”又难免给开发商坚持高房价的底气,双方僵持不下,从而形成了2010年楼市的冷清开局。预计这种僵持状态还将持续一段时间,同时随着春节的临近,2010年1、2月份楼市将难现2009年下半年的火爆行情。

易居研究院综合研究部部长杨红旭表示,今年上海楼市的成交量将有所下滑,新建纯商品住宅销售量估计为1300万-1600万平方米,低于2009年的1830万平方米,但高于2008年的900万平方米;房价将保持平稳和盘整格局,部分板块和部分楼盘将会出现下跌,但与2009年相比,全年成交均价不太可能出现下跌。