宏观调控政策频出 地产牛市能持续多久

元旦刚过，房地产市场又遭遇连续利空：先是传出物业税模拟可能从试点城市转向全国，之后各地纷纷根据国务院遏制房价上涨的四项措施制订了针对本地的房地产调控政策，全国房地产调控先行的上海，更是确定了二套房的界定标准。中原监测系统显示，12月28日~1月3日一周，上海、北京、天津、杭州住宅成交面积环比下降三成左右。

    楼市突然由热变冷，人们不禁要问：2010年的房地产市场还能延续大牛市吗？

    论需求：

    投资减少将减缓房价涨速

    “2009年快速上涨的住房价格，是高流动性下投资需求快速进入市场的结果。”这是中原地产对2009年各主要城市房价大幅上涨原因的分析。他们的依据是今年中原成交的各类二手高端住宅成交比例由年初的10%上升至目前的20%至25%。

    事实上，几乎整个行业的开发商都认为，今年房地产价格大幅度上涨，是因为有了投资客的加入。上海一家高端别墅项目的负责人曾告诉记者，今年的M2增长幅度已经接近30%，M1的增长也已经达到20%左右。M2、M1增长和通货膨胀间有9个月的时间差。正是预计到了未来可能发生的通货膨胀，很多企业主将一部分闲置的资金转化为房屋。

    这一现象如同多米诺骨牌向普通购房者蔓延。今年十一二月，北京、上海等地的多个楼盘闹“楼荒”，不少楼盘一开盘就被抢购一空。

    中原地产的分析认为，各国在金融危机后普遍实施宽松的货币政策，目前全球短期利率已是历史低点。中国楼市过去几年所表现出来的稳定性和过去几个月房价上涨的速度，都将持续吸引各类资金进入。另外，一些内资机构纷纷从海外基金那里整体收购房地产项目，诸如上海的中房森林别墅、东海广场以及上海广场等物业都相继传出已被内资机构收购的消息。

    第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨昨日称，在一系列针对投资者的房地产宏观调控政策实施后，今年以上海为代表的一线城市住宅价格涨幅将大大放缓，以上海为例，今年房价最多只有不超过百分之十的小幅上涨。而上海今年的住宅供应预计只有1800万平方米，将小于去年的2000万平方米。

    不过，刘德杨又称，仍然会有投资者冒险进入楼市。去年年底，香港的银行里大约流入了5000亿港元准备进入内地，其中有一部分资金就是针对楼市。楼市的投资性需求，很难因为宏观调控被彻底抑制住

 不过，投资涌动的热潮可能会在2010年上半年冷却。国务院连续出台的房地产宏观调控政策，让投资者的心态有所变化，不再把房地产作为资金流向的唯一目标。而中原地产的观点是，只要投资客离开楼市，房价即使不会下跌，上涨速度也会大大放缓。

    谈供应：

    多个城市“楼荒”将持续

    投资者的离开，似乎不足以导致房价大幅度下跌。因为多数业内人士都认为，今年上半年以前，楼荒现象将会延续。2008年，全国房地产市场普遍积压严重，按当时的销售速度，多个城市的库存两年都无法清空。进入2009年，这一情况发生逆转，由于市场需求猛升，但房源短时间内无法增加，导致多个城市发生“楼荒”。

    上海的库存商品住宅面积由一年前的接近1000万平方米，下跌至如今的400万多平方米左右。截至2009年12月1日，北京市在售楼盘的数量从年初的443个锐减至354个。

    中原地产的研究报告认为，2010年，房地产市场“楼荒”将延续。报告对比了历年住宅新开工面积和两年后住宅销售面积之间的关系，发现正常情况下两者之间的比率应稳定在1.13左右。根据上述观察，假如2010年住宅维持2009年的销售水平，全国商品住宅市场会有约2亿平方米的缺口；如果住宅销量较2009年下降15%~20%，住宅供应量仍会有约6000万平方米的缺口，这将导致供求矛盾在2010年上半年表现得尤为突出。

    中远地产对40家知名开发商2003年至2009年期间在8个重点城市所获取地块的跟踪调查发现，这些开发商旗下未销售的项目中，大部分处于在售或待开发状态，目前在建的项目所占比重普遍很小。而只有在建项目，才有可能成为明年上半年市场的供应主力。根据上述资料预测，明年上半年房地产市场的供应将依然短缺。其中，一线城市的供求矛盾比二线更为突出，以广州、深圳两市尤为明显。

    由于新房供应的减少，二手房在2009年的市场上唱起了主角。多地二手房的成交比重都要大于新房，成为市场上的另类供应。调查显示，北京、上海、深圳、广州等地2005年以来的新房供应量，除个别年份外，都处于不断下跌趋势。在这一情况下，二手房代替新房成为当地市场上的主要供应。

议资金：

    开发商再融资难度加大

    业内人士认为，推动房价上涨的另一个原因是开发商拥有充裕的资金。

2008年，国家实行货币紧缩政策，各房企几乎无法从银行获得新的贷款。而股市的剧跌，又基本断绝了增发融资的希望。但在2009年，开发商的资金普遍充裕。

    截至2009年11月底，万科、中海十大标杆房企共计获得各类融资2344亿元，其中包含新增授信额度1222亿元。预计全年各类融资金额共计达2000亿元，比2008年增加169%，相当于各开发商销售额的79%。

    与此同时，增发、上市等也成为开发商融资的手段。中海的母公司——中建股份、恒大地产、龙湖地产等先后登陆H股和A股市场，中海、保利、万科等公司也纷纷通过增发获取资金。

    在2009年10月之后，新保险法的出台也为房企和金融企业间搭起桥梁，资信高、规模大的房企将陆续受益于这一新的融资渠道。绿城、金地先后与中国平安集团签订战略协议，规模共计达250亿元。

    市场融资的宽松，为开发商争取更多销售额创造条件。截至2009年11月底，十大标杆房企总成交面积达2815万平方米，预计全年将达3000万平方米，比2008年增长73%。万科、绿城、绿地、保利、中海等五家房地产公司已经宣布销售额突破400亿元，富力、恒大、龙湖等一大批房地产公司创造了有史以来最佳销售业绩，百亿俱乐部由原来的十家左右大幅增至二三十家。

    销售额的上升增加了开发商的现金流，为他们提高项目售价创造条件。中原地产的数据显示，6月底，十大标杆房企在售项目成交均价比年初最低时增长了16%；8月，销售均价甚至达到了10893元/平方米。

    不过，有消息称，中国证券监督管理委员会（以下简称中证监）上市部在12月3日召集多家房产企业融资部门负责人举行内部会议，主题为再融资与高房价的关系。中证监内部人士指，征求国土部意见后，中证监已暂缓审核房企融资申请。今后，房企无论是IPO还是再融资，都得征求国土部意见。与此同时，国务院总理******14日主持召开国务院常务会议也明确，要加强房地产信贷风险管理。未来，开发商的现金流面临考验。

    探政策：

    货币收紧才能扭转房价走势？

    虽然国务院连续出台针对房地产市场的宏观调控政策，但机构普遍认为，上述政策仅仅只是打击投资者，对普通消费者的购房需求没有影响。市场几乎不可能步入2008年那样的绝对低迷。惠誉评级在一份报告中表示：“预计2010年不会有行业的重拳政策措施，因为房产市场的任何大调整都可能阻碍总体经济增长。”

    国际货币基金组织（IMF）的一位代表也为中国楼市吹暖风，认为国内房地产市场有着强劲的基本面，可以抵挡资产泡沫形成的风险，因为中国的不动产价格是在长期下跌后上涨的，承受能力一直在提高。尤其是中低价位住房价格相对居民收入已经出现了下跌，且政府对中低价位住房领域提供扶持。所以，房地产市场的基本面很强劲。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，遏制房价的四项意见未来可能进一步细化，如针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出，极有可能先在部分城市试点实转；对外资购房可能会重新紧缩，重申“171号文”；转售房子的个税也可能会从严征收。

    此外，金融方面也可能会有新政策出台。随着2010年我国通货膨胀可能显形，将推动资产价格高涨，年中或将有紧缩政策出台，尤其是“二套房贷政策”只会越来越紧。

    至于今年会否还有新措施出台，这要看市场如何演变。如果今年房价继续疯涨，必然有打压投机的新政出台。最新数据表明，11月全国70个大中城市房价环比上涨1.2%，同比上涨5.7%，双双创下今年最高月度涨幅；商品房销售量亦比10月增长近11%。

    不过，CRIC联席执行总裁丁祖昱认为，只要货币政策没有大的转向，无论中央再出什么样的房地产调控政策，房价依然将持续走稳，开发商的业绩也会继续红火。